房地产行业:物业税渐行渐近

事件:

5月25日,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。近年来,国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出,今年由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责研究开征物业税。

简评

前提假设:土地出让金与物业税之间具有部分或全部的替代作用,即费改税。（如果物业税单纯存在于持有环节,则与土地出让金不发生直接联系,不在讨论之列。）落实到具体权力部门的意见是物业税启动的重要标志,意味着讨论了几年之久的物业税实施终于走向了实质性的阶段。

物业税

物业税从理论上说是一种财产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。目前,世界上大多数成熟的市场经济国家（多为土地私有化）都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的公允价值为计税依据。

物业税征收的目的

征收物业税的一个重要目的就是调整富人和穷人在资源占有上的利益关系,维护社会公平。在过去二十余年的发展、改革、开放过程中,中国不同的社会阶层在财富占有上已经呈现出了较大的差距。开征差别税率的物业税,一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源,特别是占有优质资源;另一方面可以使政府获取更多的资源,通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。

现在物业税由于没有征收,所以买房人在持有环节的成本比较低,除了交纳一定的物业管理费之外没有其他的成本,很多买房人购买房产来作为投资保值的工具,使房地产成为加速贫富分化的工具。

现行的土地出让金（70年,50年,40年）为一次性支付,当可开发土地大部分出让后,下届地方政府会面临很大的财政压力,根据我们对部分主要城市的测算,北京,上海和广州三地土地出让金占地方财政收入为29%。20%和40%。开征物业税,改革现有土地出让金的支付方式,由一次性征收变为经常性税收,把物业税培育成为地方主体税种,是保证地方财政收入持续和稳定的需要。

物业税的计量标准

世界上那些已经征收物业税的国家主要是以房产和土地的市场价值作为计税依据。但因此而引发的评估问题则会给物业税带来很大难度。首先是土地评估中介机构不足;其次评估中复杂评估体系的公平性很难保证。物业税进程国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转,并没有实际征税)运行,分别是安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆。目前空转的物业税征收有两种计算模式,两种模式以房屋用途来区分。如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收税基的1.2%为物业税;如果房产是出租投资用,就以投资回报为基准,征收12%的物业税,但空转中并没有设定起征点。

对地方政府的影响

对地方财政而言,将不能够一次获取土地出卖收益,会给即期政府财政带来很大困难。中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用,即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取,这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。土地出让金作为地方政府重要收入来源,短期内通过财税改革难以替代。

据国土部统计显示,2007年全国土地出让金近13000亿元,即便是2008年受房地产市场低迷影响,全国土地出让价格缩水,仍然维持9600亿元的高水平。物业税数年来议而未决主要正是因此。

但是对于房地产市场发展比较成熟的核心大城市来说,可供出让的土地日益减少,并且城市中存在大量的空置房屋,开征物业税无疑是地方政府提高税收的好办法,因此这些地方政府应该有较大的积极性来推动。对于正处于城市化进程中的三线城市来说,地方拆迁、旧城改造发展正酣,政府有大量的土地可供出让,这样地方政府自然不愿意放弃巨大的土地出让金转向物业税,因此我们认为物业税的实施可能会在不同城市间存在较大差异。

对于购房人和持有人的影响

从理论上说,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本近50%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了70-1／70＝98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。

但是由于在后期缴纳物业税的时候需要对物业的公允价值进行重估,如果房价上涨,则相应每年需要缴纳的物业税也将随之上涨,最终会导致购房者的实际成本增加,但房地产开发商已于此增加值无缘。