微博马来西亚房地产投资教父郑水兴访谈：马国房产逐步回暖？
2018年可以说是中国房地产调控政策最频繁的年份，全国范围房地产各种调控政策高达400余次，刷新了历史纪录。在经历了上半年的楼市"疯涨"后，中国政府于7月底提出了"坚决遏制房价上涨"的房地产调控新要求和新目标，随后国内房地产过热增长的趋势得到了缓解，房价涨幅有所回落。
根据国家统计局数据显示，11月我国房地产市场整体稳定，一线城市二手房住宅价格持续下降，二三线城市二手住宅价格有所回落。面对房价下行的趋势，刚需一族终于看到了曙光，但是投资客又应该做出何种反应和应对呢？
此外，租金回报率偏低以及空置率偏高也是投资客需要考虑的问题。根据上海易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年三季度，我国50个大中城市的租金收益率仅为2.6%，"北上广深"收益率均不到1.8%，远远低于国际大城市租金回报比为4%-6%。
在这样的国内楼市总体背景下，越来越多的人开始放眼海外房地产市场。除了美加澳欧传统楼市市场外，包括马来西亚在内的东南亚市场由于靠近中国、房产总价较低以及租金回报率较高的优点，逐渐受到国内投资客的青睐。
2018年也是马来西亚楼市"冷清"的一年，新政府上台后取消或者搁置了部分中资背景的大型基建项目，引发了不少外国投资者、特别是中国投资者的担忧，进而对当地房产持观望态度。那么今后两年马来西亚楼市是否会"回暖"，国内投资者又有哪些需要注意的呢？就此，《财经时报》访问了被誉为马来西亚房地产教父的拿督斯里郑水兴。
转中带稳 逐步回暖
"2019年上半年（马来西亚楼市）基本会维持原状，所谓的经济项目或者政策会在下半年推出，市场元气的恢复是需要时间的，真正的市场恢复会在2020年，"郑水兴告诉《财经时报》。
他认为当前处于马来西亚政权交替过渡期，正是投资马来西亚房地产的好机会。由于市场信心暂时不足、当地经济短期疲软以及马币（林吉特）汇率走低等原因，目前马来西亚房价总体还是偏低的，"一旦经济好转，房价会反弹的很快"。
郑水兴坦言今年新政府上台后，由于政治上的需要，对前朝政府的发展计划做了大刀阔斧的调整，这对市场造成了直接冲击。面对市场不确定因素，"地产开发商都在犹豫、购房者也都处于观望状态"。然而2019年上半年，新政府将着重发展经济，抛弃过去过多的政治包袱，所以这将会是"马来西亚重建市场信心的时段"，但是郑水兴认为当地房地产市场并不会马上好转，仍将处于相对稳定的状态。
另外，郑水兴指出房价走势主要还是看市场供需关系，目前吉隆坡和雪兰莪州的供求关系比较平稳，柔佛州等地则出现了供过于求。对于供过于求的地方，楼市在2019将一样冷淡，可能出现有价无市的情况。然而他强调这种供求关系不能简单的以州属来划分，必须看到具体区域。
同时，郑水兴认为马来西亚房产租金回报率也偏低。"以吉隆坡住宅为例，正常情况下（租金回报率）应该在5%-7%，但是现在仅为4%-5%，我觉得明年后年恢复到6%是比较正常的，"郑水兴解释说道。
虽然明年起马来西亚新政府将上调房产税，转售5年以上房产的房产盈利税将从5%上调到10%，转名合约印花税将从3%提高至4%（100万林吉特以上房产，约合165万人民币），但是郑水兴认为对于外国人买房的影响微乎其微。首先，与新加坡和澳大利亚等国家相比，马来西亚房产税还是比较低。另外，税率对外国人或者马来西亚本国人基本没有差别。
多区域多领域共同发展
在问及看好哪些地方的房产时，郑水兴回答道，"吉隆坡、马六甲、槟城以及亚庇市区都有潜能，在经济复苏后的反弹会较快，（马来西亚）国内和海外的投资者基本都会看这几个区域。"
针对中国购房者，郑水兴特别解释道，"马来西亚是个联邦制的国家，每个州属情况都不一样，投资应该以点为主，不能单独看马来西亚（楼市）好不好。"
郑水兴举例说道："沙巴的政策很独立，在投资模式等方面和西马（马来亚半岛）是很不一样的，沙巴的旅游以及商用房地产方面都是不错的。马六甲（楼市）则完全依靠旅游业和政府政策，2020年是马来西亚旅游年，也是马中文化旅游年，这是马六甲（楼市）反弹的大好机会。"
除了区域因素外，郑水兴建议购房者要根据马来西亚政府未来经济发展重点来选择房产类型。他表示，政府今后发展的重点将放在数字经济、旅游业、农业以及科技与工业，因此投资者可以留意相关州属的酒店公寓、工业土地、生态旅游类房产。
最后，郑水兴告诉《财经时报》，"很多中国人以'团购'方式集体购买海外房产"。因此，他建议"中国购房者在购买前应该更加积极的做研究和实地考察"，规避不惜要的风险。
拿督斯里郑水兴是 SwhengTee 国际房地产投资者俱乐部的创始人兼主席，是马来西亚著名国际实战派讲师、投资顾问与企业家，在房地产界有超过三十年的从业经验。
