万科发布2018年财报：白银时代要活下去

受房地产调控政策影响，叠加国内经济增速放缓，万科2018年的业绩能否有突出表现令市场备受期待。

就在刚刚万科公布了2018年度财报。

读懂万科财报

万科2018年的主要经营数据为：

2018年1~12月份公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；

合同销售金额6069.5亿元，同比增长约14.54%；

公司实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润334.9亿元，同比增长22.8%；

公司年报拟10派10.70元(含税)，派息率34.97%;

全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点;

在业务领域上，2018年万科房地产业务占比95.6%，物业服务和其他业务占比4.4%，其中物业收入98.0亿元，同比增长33.0%。

房地产"三巨头"

与另两家大型房企碧桂园、恒大相比，万科的表现无惊无喜，中规中矩。根据公开数据显示，2018年碧桂园的销售金额为7287亿，同比增长32%，销售面积约为5,416万平方米，同比增长31.25%。而恒大的销售金额是5513.4亿，同比增长10.1%，全年合约销售面积约为5243.5万平方米，同比增长4.2%。

在净利润方面，碧桂园在2018年达到了346.2亿，同比增长32.8%。而恒大将于明天（本周二）披露其2018年详细业绩。

万科"活得很好"

在业务转型上，值得一提的是，2019年2月，万科旗下的印力集团管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类REITs），发行规模21.16亿元，是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

除了商业地产的开发，万科继续在租赁住宅、仓储物流服务上扩大投资，这也显示了万科谋求转型的坚定决心。

从财报上看，无论是销售额还是净利润，万科相比于去年都呈现了增速放缓的趋势。总体上来说，18年是房地产的苦日子，在货币政策收紧的情况下，各家房企现金流普遍吃紧，营收同比增速下滑的现象并不稀奇。作为地产行业的排头兵，以万科现在的体量能拿到这样的成绩单想必也是来之不易。

万科在财报中称，这就是一个白银时代，但中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。然而那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

其实，郁亮早在今年2月25日的内部讲话中就指出，经济下行压力加大，"L"型走势尚未探底，宏观形势并不乐观。2019年，万科要"收敛聚焦，巩固提升基本盘"，保证万科活下去、活得好、活得久。

此外郁亮还提出了三个方面的观点。一是住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持"房住不炒"的基调。二是行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。三是行业的转型绝非易事。

在"房住不炒"的时代，楼市调控又频繁加码的大背景下，房企的白银时代真得来了吗？