佳兆业，在“雷区”边缘

企业濒临"暴雷"，"不死鸟"郭英成积极自救拒绝"躺平"，如何挽救佳兆业于危局成为各方关注的焦点。

文丨BT财经 无忌

近日，"旧改之王" $佳兆业集团(01638)$  佳兆业被传出濒临暴雷的消息，在前有恒大先例的情况下，引发众多投资者的恐慌。

虽然佳兆业作了紧急辟谣称资金并没有问题，但11月10日媒体曝出佳兆业多处资产被"司法查封"，更让"暴雷"传闻愈演愈烈。

据乐居买房最新消息， 位于龙岗布吉的佳兆业壹都汇大厦，有134套商办产品和12套住宅产品被"司法查封"。这些被查封的房源是今年6月才获批预售的新房，在没有出售之前就遭到"司法查封"，加上佳兆业集团在股市全盘停牌，或许说明佳兆业的情况并没有辟谣声明所写的那样简单。

投资者并不满意兑付方案

11月4日，地产圈内曝出一则爆炸性新闻，佳兆业旗下的财富公司或已经"暴雷"。因为该公司到了付息的日期，却逾期没有付息。投资者受恒大事件的影响恐慌情绪开始蔓延，根本听不进去佳兆业的解释，纷纷去现场要求解决问题。

11月初，近千名理财产品投资人前往佳兆业讨要说法。佳兆业行政总裁麦帆、锦恒财富主席万兵出面和投资者沟通。但面对投资者的"钱投到了哪里？"、"自融违规不？"的质疑，万兵无法给出让投资者满意的答复。

投资者一心只想尽早拿回自己的钱，而佳兆业此时"巧妇难为无米之炊"，面对相关理财产品高达127.88亿元的规模，佳兆业根本无力赔付，在投资人越闹动静越大的情况下，最后郭英成通过音频连线，承诺佳兆业一定还钱，恳请投资人能宽限一点时间。在投资人的强烈要求下，郭英成责成相关负责人于当日16日前拿出具体兑付方案。

佳兆业的初步兑付方案分为5点：

集团将以锦恒财富产品到期时间为顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金和利息。佳兆业认为涉及金额过大，一次性要求全部兑付不太现实。

投资者到期本金，到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕；这意味着投资者想拿到全额本金需要28个月，也就是2年4月才能兑付完毕。本条款成为投资者争论的焦点，众多投资者表示难以接受，他们本想一次性拿到本金。

投资者的利息，在产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每3个月兑付25%，一年内兑付完毕，投资者想要拿回全部的本金加上利息需要3年4个月。

集团安排于每月20日集中兑付，无论是1号到期还是31号到期的本金，以及投资者的收益（利息），均于20日统一兑付，如遇节假日提前。

若集团筹资情况良好，将随时提前履行兑付本金及利息的义务。这是很多投资者关心的一点，但从目前看，提前兑付承诺并不容易实现。

佳兆业的兑付方案看起来有板有眼，但投资者最关心的还是佳兆业到底有没有钱。

佳兆业方面解释是，锦恒财富产品均用来投资地产，有相对应的地产资产，佳兆业将加快回收此类项目的销售回款，用于投资人本金及利息的兑付，其次佳兆业将手中重点项目进行出售，作为重要资金来源。

最后是佳兆业在深圳的95个旧改项目，总货值达6141亿元，14个过立项货值为1102亿元，9个过专项货值802亿元，71个前期项目货值4188亿元，1个主体阶段的49亿元以及4个已供地即将预售项目的163亿元，佳兆业总货值为12445亿元，这些项目无论是销售回款还是变卖都可以带来充足的资金。

佳兆业投资者维权现场

虽然佳兆业再三表示"资金不是问题"，兑付只是需要"一点点时间"。但是投资者对佳兆业的兑付方案并不满意。佳兆业官方无奈再次回应投资者称，本次兑付方案只是建议稿，并非最终版本。

同时佳兆业也承认，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到巨大困难，但并不是资不抵债，投资者需要给佳兆业一些"腾挪"的时间，才能筹集资金兑付。

郭英成积极自救

和众多暴雷公司的老板选择"躺平"不同，郭英成的态度非常积极。甚至在锦恒财富"暴雷"之前，就已经在佳兆业内部开展自救。

被业界称为"不死鸟"的郭英成，将"不死鸟"的基因深深烙在这家企业。

佳兆业此前有过绝处逢生的经历。2014年郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案，远走香港。佳兆业位于深圳的超2000套房源遭到锁定，300亿元被截留。

当时，佳兆业资金链断裂，陷入债务危机，股票长期停牌。所有人都觉得佳兆业必死的时候，奇迹出现了，郭英成很快归来，选择自己解决境外债务重组，最终在潮汕帮三个大佬蔡志明、刘銮雄和杨受成的帮助下，郭英成将即将易主的佳兆业重新夺回到自己手中，实现了绝处逢生。

图：郭英成

郭英成的态度让外界对这家再度陷入困境的房企有着不一样的期望。郭英成对外界也展示了积极自救的一面。在过去2个月内，郭英成一直在努力寻求解决方案。具体表现在目前已经抵押了佳兆业美好（佳兆业集团成员企业）67.18%的全部股权，向山东高速金融融资1.2亿美元，为此不惜支付11.5%利息，而这作为短期借款，期限只有一年，也表明了郭英成积极解决问题的决心。同时郭英成还有意将物业板块摆上货架，只是在目前的大环境下，即使有买家有意，也会大幅压价，作为大宗资产的处理，也绝非短期内能够完成，对佳兆业目前的资金危机远水难解近渴。

资金压力巨大，佳兆业还面临"被动裁员"的质疑。但是目前来看很多佳兆业员工仍对佳兆业充满信心，有员工对BT财经称："2015年的时候，我们没有死掉，这一次肯定也不会的。佳兆业正如老板说的那样，不是资不抵债，现在大家可能比较艰苦而已。我愿意和佳兆业一起渡过难关"。

郭英成在面对投资者的质问时，已经展示出愿意以积极的态度解决问题的一面。但是态度归态度，佳兆业还有翻盘的机会吗？

百亿美元债务

郭英成的承诺看起来很有底气，但是佳兆业面临的危机比现象中还要大。

和恒大的危机不同，佳兆业是三道红线指标均处在"绿档"的房企，佳兆业濒临"暴雷"让地产界大感意外。

从账上看佳兆业依然有着大量现金，但却是受限现金，截止10月下旬，佳兆业账面上有241亿元受限现金，还有超过120亿元的售房尾款，这笔钱要有到账过程，需要一定的时间，被称为在途资金。资金监管的升级加强，房企的预收款被监管，这给部分房企的资金周转带来巨大的压力。

有地产业内人士指出，以往地产企业是借新债还旧债，能够形成资金循环，但在三道红线的强力监管之下，这条老路根本行不通，在楼市整体遇冷的情况下，仅靠销售回款，根本无力应对巨大的资金压力。

据了解，佳兆业近期从银行及其他的借款渠道获得的款项为80.92亿元，同比减少31.47%。而通过优先票据所得的款项净额为163.38亿元，同比增加55.20%。为了筹集资金还债，佳兆业不得不降价出售房子，但遭遇房地产市场的整体寒冬，即便在金九银十的销售旺季中依然回款效果惨淡。

9月佳兆业的合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；10月合约销售额约81.95亿元，同比下跌30.49%。销售额连续不断地下滑，郭英成看似坦然其实内心应该无比焦灼。

BT财经统计了2021年1-8月涉房债券违约，总计有38只债券违约，债券发行规模高达587.2亿元。而根据乐居财经的统计数据显示，2021年年内将有18家房企、19只美元债到期。总计美元债规模为46.75亿美元，未偿余额41.19亿美元。

佳兆业不仅是这18家之一，还是单笔到期债务最高的一家，他们将在12月7日有4亿美元债到期，2022年还有8亿美元债到期，这还只是本金，并不包括明年应偿还的11亿美元的利息。从2021年11月开始到明年年内佳兆业需偿还23亿美元的本金和利息。这对资金链本来就岌岌可危的佳兆业来说无疑是雪上加霜。

更让投资者忧心的是，佳兆业还是美元债超过百亿的三家房企之一，美元债高达153亿美元，另外一家是已经"暴雷"的恒大。

郭英成为提振市场信心，于10月14日提前回购部分2021年12月7日到期的优先票据。

积极地向投资者证明自身偿还债务的能力，但此举并没有振奋投资人的信心。

随即佳兆业美元债遭遇持有人华人置业"割肉斩仓"，连续三次抛售佳兆业美元债，累积亏损本金及利息8亿元。而华人置业的刘銮雄还是2014年郭英成重夺佳兆业的"大恩人"，在这么关键的时刻刘銮雄突然抛售，让人值得玩味。当天，佳兆业股价下跌11.45%。

在美元债被华人置业连续抛售后，佳兆业遭遇了多家国际评级机构的"断崖式"下调。10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。

标普预计，佳兆业将在未来12个月内面临巨大的偿债压力，这些不断下调的评级和负面评价，将触发债券提前偿还的条款，同时还让佳兆业许多正在进行中的融资被迫中止。一时间佳兆业"四面楚歌"，虽然郭英成一直在努力，却只有"时不利兮，骓不逝"的嗟叹。

郭英成虽然用尽了浑身解数，但是佳兆业还是在不到一个月的时间就面临"暴雷"的巨大风险。截止停牌前，佳兆业的股价已经跌至上市后新低（1.010港元/股）。

佳兆业或已走到最危险的时候。"不死鸟"郭英成如何应对这一危局，BT财经将持续关注。

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