BT财经

境内金融信息服务备案编号:

【京金信备(2021)5号】

2024年03月29日

注册 / 登录

房产开发+物业,碧桂园双子星能闪耀多久?

文丨BT财经 HAN

8月中旬,碧桂园服务(06098.HK) $碧桂园服务(06098)$  市值一度站上2000亿港元,超越了曾经的母公司碧桂园(02007.HK) $碧桂园(02007)$  。截至8月17日,二者市值均为1900亿港元上下。

不过市场给二者的估值可谓天壤之别。目前物业服务为主业的碧桂园服务市盈率近60倍,而房地产开发龙头碧桂园市盈率不到5倍--可见二者尽管相像,但物业服务公司则是更受资本青睐的宠儿。

本文BT财经将从碧桂园服务的诞生说起,与你一起梳理几个问题--

碧桂园服务的诞生说起

碧桂园服务的诞生,非常特别。

2018年,碧桂园服务在A股上市未果后,转赴港股。当年3月,碧桂园正式公告分拆旗下物业管理服务公司碧桂园服务,以介绍方式在港上市--这一方式有别于IPO,不涉及到发行新股和募资。

也就是说,碧桂园在当时被一分为二,老股东将同时拥有碧桂园和碧桂园服务的股票

拆分后的碧桂园服务成为一家主营为物业管理服务、社区增值服务、协销服务、其他业务的独立公司,目前其与碧桂园的实控人均为杨惠妍。

虽然没有IPO融资,但碧桂园服务在独立后也不断大手笔吸金。据澎湃新闻报道,2021年5月,碧桂园服务在股价走高之际加紧在资本市场"圈钱",一天公布了155亿港元的融资计划,而此前一年该公司已经通过配股或发行可转股债券募资超百亿港元。

大手笔募资,碧桂园服务底气十足--公司股价从2018年上市之初的8港元一路上扬至如今的60港元,甚至还一度摸高至85港元,最大涨幅超过1000%。虽然碧桂园服务的年营收在150亿元左右,远不及碧桂园的超4600亿元,但市盈率却远高于后者,造就了两家公司市值比肩、恰如双子星在资本市场闪耀的局面。

"双子星"是否存在太过紧密的依存关系?据乐居财经梳理,2019年碧桂园服务的收入有六成来自物业管理服务,而这六成的收入里又有74.8%来自碧桂园集团开发的物业--这样算下来,碧桂园服务至少有约45%来自关联方。不过另一方面,碧桂园服务对关联方的依赖也正在下降。

碧桂园服务的扩张隐忧

碧桂园服务"含着金汤匙出生",其市值也一直领跑港市物业股,背后的支撑与其大手笔扩张有关。

名为"巨潮商业评论"的自媒体平台指出,物业服务行业奉行"规模制胜"的理念,需要用不断扩大的规模来驱动增长。从这一点来看,碧桂园服务是扩张主义的践行者。

2021年初,碧桂园服务大手笔作价48.47亿元受让中型房企蓝光发展(600466.SH)旗下蓝光嘉宝服务(02606.HK),后者也是一家分拆上市的物业公司。再往前看,据华尔街见闻,碧桂园服务还曾收购港联不动产、嘉凯城物业和北京盛世物业等第三方物企,另外还布局收购了电梯广告公司、环卫公司。

乐居财经文章分析指出,2019年底碧桂园服务的无形资产同比增长133.82%,而加速并购、无形资产大增将带来商誉高企--这宜从两方面认知解读,并购过程产生商誉是正常现象,但溢价过高无疑将会带来更大的商誉减值风险进而冲击业绩表现。

可能对碧桂园服务造成冲击的还有突发事件。2021年7月,有消息称华南碧桂园员工作业时不幸溺亡于储水池中,但物业未及时公布引发业主抗议。随后,碧桂园服务才公告回应了此事。观察者网文章认为,此事暴露了碧桂园服务扩张和服务之间的平衡难题。物业公司想要走得远,首先需要走得稳。

当下来看,碧桂园服务碧桂园二者依然是资本市场闪耀的双子星,前者领军物业股,后者在房地产市场披荆斩棘。不过尽管房地产公司分拆独立物业服务是趋势,但并非所有的房企在这条路上都走得顺利。

除了碧桂园,较为稳健的样本还有万科旗下的万科物业,目前该公司已经改名为"万物云",称从单纯的物业公司转型发展为科技服务公司,以万科物业(住宅空间)、万物梁行(商企空间)、万物云城(城市空间)等多个子品牌在各细分领域探索,加上背后的万科地产"三道红线"全绿无虞,有望向上市稳步迈进。

恒大物业(06666.HK)可能将成为恒大集团自救的资金来源。该公司已经于香港上市,目前市值仅次于碧桂园服务位列港市物业股第二梯队,前不久的8月10日晚间中国恒大(03333.HK)公告称有意出售恒大汽车、恒大物业在内的资产,被市场解读为变卖资产自救。消息释出后,恒大物业股价明显反弹,也体现出市场对这一部分物业资产的肯定。

而SOHO中国(00410.HK)在媒体报道中成为了黯然失意的样本,公司专注运营商业地产项目后,2020全年租金收入同比下滑16.1%,核心写字楼项目出租率在疫情影响下下滑到低位。

不过各大房地产龙头纷纷入场物业领域竞争的大戏才刚刚唱响,碧桂园双子星还能一直闪耀吗?会否有哪家公司以黑马之姿出现?BT财经将与你继续紧跟市场观察。

欢迎关注【BT财经】,阅读更多精彩内容。

版权所有,禁止私自转载!如涉及侵权,请联系删除

作者:BT财经

链接:https://xueqiu.com/2509537588/194518410

来源:雪球

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

风险提示:本文所提到的观点仅代表个人的意见,所涉及标的不作推荐,据此买卖,风险自负。 

 



版权声明:本文版权归BT财经所有,未经允许任何单位或个人不得转载,复制或以任何其他方式使用本文全部或部分,侵权必究。
帮助中心
联系我们
联系我们

 

商务合作:

 

公司地址

北京市丰台区汉威国际广场一区一号楼629

 

 

商务合作

周先生

Tel: +86-17743514315

Email: info@btimes.com.cn

官方微信公众号

领讯时代文化传媒 | Copyright ©️ 2024 财经时报 版权所有 京ICP备19043396号-7

京公网安备 11010602007380号 | 境内金融信息服务备案编号:京金信备(2021)5号

网信算备110106674807801230011号


声明:未经授权,不得复制、转载或以其他方式使用本网站的内容。BT财经尽最大努力确保数据准确,但不保证数据绝对正确。