房地产见底时：股市大涨

岁末年关，券商预测明年股市走向的“算命大会”接近尾声。尽管预测股市可能比“哥德巴赫猜想”还要难，但是说股市是个“赌场”，十赌九输？其实是有些过于偏激了，毕竟扔骰子没有规律，但股市还是有一定规律可循的。

今天我们换一个角度，从房市来看股市。

土地购置费大底与股市大底

房地产在国民经济中的地位举足轻重。要搞房地产开发，首先要“拿地”，土地购置费累计同比增速无疑是房地产行业的先行指标。

我们把土地购置费累计同比增速，与上证指数进行比对，发现土地购置费累计同比增速的大底，居然就是股市的大底。

上证指数著名的998、1664、1849、2638点大底，均对应土地购置费同比增速大底，分别为12.8%、-31.2%、-25.6%、-1.7%，且二者时间差只有3-4个月时间，上证指数4个大底的阶段性涨幅分别为514%、109%、180%、35.97%。

截至2019年10月，土地购置费累计同比增速为18.4%（如图1）。

国家统计局每年公布2-12月的土地购置费累计同比增速数据，1月份的数据合并至2月份。这可能是17年来，有两个2月份的月度数据，跳出趋势性走势的原因。如果，去除这两个2月份的数据，可以说土地购置费的大底与股市的大底，对应关系非常完美。

土地购置费累计同比增速的高点，与股市的阶段性高点相比，去除“改革牛”+股灾”时段，股市会超前土地购置费回落，可见股市的资金比较“聪明”。

房市和股市的这一现象，有没有内在联系呢？

房市主要指标与货币供应量增速

土地购置费累计同比增速，与狭义货币供应量同比增速减去广义货币供应量同比增速（M1-M2），总体上呈正相关关系。

土地购置面积同比增速，不含地价因素，与（M1-M2），在时间上，波动周期一致；在空间上，高低点基本对应，具有更好的正相关关系（如图2）。

我们再看商品房销售额、销售面积同比增速，17年来，与（M1-M2）同样在时间上，波动周期一致；在空间上，高低点基本对应，正相关关系更加完美，并没有因为n次的房地产调控而改变，其规律性超级强大（如图3）。

所以，我们可以非常清晰地看到，土地购置费、购置面积、商品房销售额、销售面积同比增速加快，则（M1-M2）回升；反之，（M1-M2）回落。

可见，房地产的金融属性非常明显。

货币量增速差控制上证指数

总体上，广义货币供应量容纳股市市值的空间还很大。

上证指数6124高点时，总市值、流通市值分别占广义货币供应量的81.10%、23.06%。5178次高点时，分别占47.99%、38.60%，相比美国股市总市值占广义货币供应量200%以上的水平，我们还有很大的潜力。

截至2019年11月底，总市值、流通市值分别占广义货币供应量的27.88%、22.92%，仅为次高点的58.09%、59.37%。但是，也不能简单理解为还有40%左右的上行空间（如图4）。

上证指数运行过程中，与宏观经济基本面没有太大关联。不是人们想象的宏观经济增速快，企业盈利高，股市就涨（如图5）。

有的“砖家”剑走偏锋，甚至主张抛开大市，只做个股。从统计数据来看，“覆巢之下安有完卵”，只有极少数个股，会走出独立行情，绝大多数股票与大市的趋势是一致的。抛开大市的做法，对于普通证券投资者来说，非常危险。

还有人认为，买股票是买的未来，只要未来是金子，肯定迟早是要发光的。此话言之有理，前提是必须透彻地掌握上市公司的真实情况。

正如前前任证监会主席所说的“搞波段”。在方法论上，我们还是力求分析判断出大市的趋势，进而进行趋势性波段操作，才是防范风险、获得投资收益的有效办法。分析研判的结论可能并不一定准确，起码可以及时纠错，“死也死个明白”，总比盲干要好。

尽管股指与宏观经济基本面没有太大关联，但是与资金面密切相关。我们把上证指数按月拆分，并按月同比，得出一条月度同比涨跌幅度曲线，与M1同比增速曲线进行比对，发现二者总体是保持了良好的正相关关系（如图6）。

很明显，“改革牛+股灾”时段，上证指数同比涨跌幅度与M1同比增速，并不相关联，可以理解为“聪明”的资金，看到上证指数低于恒生指数市盈率、形成价值洼地时，“先知先觉”，“便宜是硬道理”，在低估值、加杠杠、政策鼓励多种因素作用下，超前于M1发动的暴涨暴跌行情（如图7）。

上海证券交易所开市近30年来，上证指数与（M1-M2），保持了良好的正相关关系，当现实购买力增速高于潜在购买力时，推动股市上涨；反之亦然，股市的运行规律基本上受（M1-M2）控制。（M1-M2）是全时段、全过程与上证指数密切相关、极其重要的少数指标之一（如图8）。

显然，我国股市还是有规律可循的，“赌场论”确实太夸张了。股市兼具投资、投机功能。当前，我们还是资金面主导的证券市场，需要紧盯（M1-M2）和土地购置费同比增速这两个指标。基本面主导的、真正的价值投资理念，还需假以时日，才能变为现实，也是必由之路。

综上所述，土地购置费同比增速的大底就是股市的大底。土地购置费、购置面积、商品房销售额、销售面积同比增速加快，则（M1-M2）回升，推动上证指数上涨，反之亦然。

至于土地购置费同比增速、（M1-M2）是否触底？个人有个人的判断。

愿天佑我大A子民！

（作者为中原证券原董事会秘书，亦曾担任省级招标中心采购部部长及地方矿业公司法人代表）