上市不是上岸，蛋壳风吹可破？

近日，蛋壳公寓发布了2019年第四季度及全年未经审计的财务报告，这也是蛋壳公寓上市之后首份财报。

财报数据显示，蛋壳公寓2019年净亏损34.37亿元，其中第四季度亏损9.21亿元。考虑到疫情的负面影响，蛋壳的现金或很难支撑公司再亏一年。此外，只要蛋壳公寓2020年亏损超过这12.9亿元这一数字，公司就将因资不抵债而进入名义上的"破产"状态。

亏损加剧空置率提升  三年亏掉50亿

蛋壳公寓"高速扩张、巨额亏损"的状态仍在持续，按照这个亏法，蛋壳公寓恐显然不能支撑太久。

年报数据显示，2019年全年，蛋壳公寓实现营收71.29亿元，同比增长166.5%，净亏损为34.37亿元，相比2018年同比扩大151.06%。其中，2019年第四季度，公司实现营业收入21.29亿元，净亏损达到9.21亿元。

 

 

公司招股书数据显示，2017年-2018年，公司净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元净亏损，蛋壳公寓在过去三年累计亏损已经达到50.79亿元。 

从蛋壳公寓运营支出上看，租金费用仍然是最大成本。年报数据显示，蛋壳公寓2019年为获取房源而支付给房东的租金费用达到63.99亿元，较去年同期21.71亿元同比增长194.8%，在营运开支中占比达到62.3%。 

可以看出，蛋壳公寓租金费用支出增速高于营业收入增速，成为公司运营持续亏损的一个主要因素。究其原因，则在于公司房租支出的刚性，但公司对外出租时却存在空置率这一问题。

 

 

年报数据显示，截至2019年12月31日，蛋壳公寓的入住率显示为76.7%，这较2019年6月末年同期89%数据下滑超过12个百分点，也意味着公司公寓的空置率达到23.3%。

截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。按照公司每间公寓2130元的平均收入，23.3%的空置率意味着公司每个月将有2.17亿元的租金损失。

 

从蛋壳公寓的运营模式上可以看出，获取房源则要付出租金费用，但空置率的上升就意味了收入的下降，并造成了公司全年运营亏损达到31.5亿元。 

蛋壳公寓在年报中披露，受疫情影响由居民推迟重返工作岗位，会导致公司入住率进一步下降，因此，蛋壳公寓的空置率在今年一季度恐怕将继续上升。 

根据艾瑞咨询统计数据，作为国内长租公寓规模第二的运营商，蛋壳公寓凭借着激进的扩张策略，目前房源增速已经位居行业首位。显然，蛋壳公寓也为此付出了不菲的代价，这其中不只是其50亿元的巨额亏损，还有公司激增的负债以及背后租金贷的巨大风险。

资产负率已达95.7% 租金贷风险高企

年报数据显示，截止到2019年末，蛋壳公寓资产负债率已经达到95.7%，相较2018年同期再次提高了13个百分点。

在负债不断攀升的的情况下，公司的利息费用也在快速增长。数据显示，蛋壳公司2019年利息支出金额为3.52亿元，超出2018年同期1.63亿元一倍有余。这其中，与租金贷有关的利息支出为2.41亿，在总利息支出中超过三分之二。

 

 

所谓的租金贷，是指租客在与蛋壳公寓签订租约之时，通过与其合作的金融机构同时签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客只需要向该金融机构按月还清租房贷款。 

一般情况下，在租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓。由于蛋壳公寓是按季度来付给房东租金，如此以来，剩余的预付款就可以被长租公寓方用作新房源的获取以及日程业务拓展使用。通过租金贷，蛋壳公寓可以利用付款的期限差来获得资金。 

随着长租公寓行业野蛮生长式的发展，"租金贷"模式的风险逐渐凸显，越来越多的租户对租金贷的方式产生质疑，监管部门也多次就租金贷问题发出明文要求，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。此外，住建部等六部委文件明确规定，"租金贷"收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。 

蛋壳公寓招股说明书数据显示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋壳公寓共有91.3%，75.8%和67.9%用户使用了租金贷。可以看出，尽管使用租金贷用户的比例在下降，但由于蛋壳公寓房源规模的扩张，用户基数也在快速扩大，造成公司与租金贷有关的利息支出仍在激增。 

并且，从比例上看，蛋壳公寓也超出监管的政策红线。数据显示，2019年前三季度，蛋壳公寓通过"租金贷"模式获取的租金预付款收入占比高达80%，远远高于监管所要求的30%的水平。 

租金贷的风险显而易见，一旦蛋壳公寓资金出现断裂（目前看可能性很大），房东则可能会提前收回房源（按季度付款），但由于租客直接是与相关金融机构签订贷款合同，所以还要承担合同期内的还款责任。因此，租客最后面临的可能就是房源被收回的同时还要继续偿还租金的双重压力。

即将资不抵债 蛋壳还能撑多久？

年报数据显示，2019年度运营开支102.79亿元，其中第四季度运营开支达到29.67亿元。截止到2019年12月31日，蛋壳公寓公司蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元。

 

 

与此同时，蛋壳公寓在年报中披露，受疫情影响，居民将推迟重返工作岗位从而导致公司公寓入住率下降，这将对公司的工作产生不利影响，预计2020年第一季度营业收入在19亿元至20亿元之间。 

可以看出，蛋壳公寓2020年第一季度收入再加上现金，总计将在64亿元左右，按照2019年第四季度29.67亿元的运营成本计算，不考虑第二季度的收入情况，公司还可以再支撑2个季度。 

从另外一个角度来看，蛋壳公寓则面临着即将资不抵债的"破产"状况。 

年报数据显示，截止2019年12月31日，蛋壳公寓资产总额为90.05亿元，负债总额为86.26亿元，对应的净资产约为3.79亿元。加上蛋壳在今年1月份上市融资9.1亿元（1.3亿美元），在不考虑1月份经营亏损的情况下，蛋壳公寓在1月末的净资产约为12.9亿元。

 

 

也就是说，只要蛋壳公寓在2020年亏损超过12.9亿元，同时公司没有股权性融资到位的话，公司就会处于名义上的"破产"状态。 

目前看，考虑到2019年第四季度公司亏损超过9亿元，再加上疫情造成的影响，蛋壳公寓今年一季度或则二季度亏损超过12.9亿元将是大概率事件。资料显示，截止到2020年3月30日，蛋壳公寓并没有新的股权型融资计划公布。 

自蛋壳公寓今年1月17日登陆纽交所以来，公司股价就持续下跌。截止目前，公司股价报收于9美元，这相较公司13.5美元的发行价下跌33%，而公司股价在3月20日一度跌至7.50美元。

显然，如今的华尔街对烧钱换规模的故事已经不再感冒，若蛋壳公寓再不能在盈利方面有所改善，公司的再融资难度也必将大大增加。

此外，蛋壳公寓在2月份一面拒付房东租金，一面却对租客租金照收不误，如此"两头吃"的做法，遭到了舆论的口诛笔伐。

目前看，情况远不是拖欠房东个把月房租这么简单，而是蛋壳公寓还能支撑多久的严重问题。一旦蛋壳"破碎"，房东的租金、租客的房租以及背后数十亿的租金贷等问题都将难以善后。 

即将资不抵债的蛋壳公寓还能撑多久？显然，不只是二级市场的投资者，蛋壳众多的房东和租客同样需要对此问题密切关注，对此，BT财经也将持续进行跟踪。