万科24亿接盘泰禾19.9%股权，是“做慈善”还是“抄底”？

传闻许久的"泰禾引战万科"事宜终于"官宣"，债务缠身的泰禾集团终于等来了"救兵"。

7月31日早间，泰禾集团股份有限公司（以下简称"泰禾集团"）发布公告称，收到公司控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称"泰禾投资"）通知函，泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与万科全资子公司海南万益管理服务有限公司（以下简称"海南万益"）于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟以4.9元/股的价格将其持有的公司19.9%股份转让给海南万益，对应总对价约24.3亿元。

如此次交易最终完成，万科将成为泰禾集团的第二大股东，泰禾投资持股比例将下降至29.07%。

日前，泰禾集团深陷资金链断裂的泥沼，业内认为，若此次交易能够完成，其将会对泰禾债务问题的解决起到推动作用。

万科不是"慈善家"

"这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，我们希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序，但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。"对于此次股权转让，万科方面这样表示道。

万科这个很官方的回应，给人的感觉是"各位朋友们，我们是来做慈善的"。不过，万科当然不会是"慈善家"。要把框架协议变成现实，万科没有对泰禾集团做任何承诺，相反设置了严苛的相当严密的前提条件。

第一个条件是债务方面，泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致，能支持其恢复正常生产，能支持其可持续经营，并得到泰禾与万科的一致认可。

这其中透露了两个事实，一是万科不会参与到泰禾集团的债务重组中，二是因为债务问题，泰禾目前尚未恢复正常生产。

7月7日晚间，泰禾集团在回复深交所年报问询函时披露，截至当日，泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元，涉及20余家银行、信托、基金、资管公司等机构。

与泰禾集团债务违约如影随形的是巨额亏损。

据泰禾集团日前最新披露的半年度业绩预告，受新冠肺炎疫情冲击，今年1月底以来公司的销售及回款受到较大影响，预计今年上半年净亏损14.6亿元至18.6亿元，而公司去年同期盈利为15.6亿元，同比下降193.54% - 219.16%。

第二个条件是，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致。此外，还包括海南投资及泰禾已披露的信息均需真实、准确、完整等多项条件。

值得一提的是，全部条件未在2020年9月30日获得满足且未获得海南万益豁免，则海南万益有权单方面终止本协议。

上述条件相当严密，单单债务重组方案是否能够获得债权人的同意，是一个较为漫长的过程，不是一时半会能够解决的，更不要说在两个月之内完成。

简明而言，万科能否真正的入股泰禾集团，最终还需要泰禾集团自身去争取，万科已经做足了"全身而退"的准备。

万科在图谋什么？

从泰禾集团自身价值来看，据披露，截至2020年5月底，泰禾所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市，主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。

此外，此次交易价格4.9元/股，较泰禾集团7月30日收盘价5.98元，折价率高达8折，风险较为可控。在市场环境好转的情况下，如果泰禾能走出困局，其股价势必会回升，万科也将从中得到合理的股权投资回报。

24亿元对价，以万科的体量来看不算是一笔大交易。

据万科财报显示，截至2019年12月31日，万科总资产为17299.29亿元，归母净资产为1880.58亿元，其2019年度营业收入为3678.94亿元，归母净利润为388.72亿元。

站在财务回报的角度，倘若泰禾能够完成所有的先决条件，股价稳定回升，不失为一笔风险较为可控、回报率可观的交易。

对于债务高达270亿的泰禾集团来说，24.3亿显然不能完全解决泰禾当前的资金困境，万科的驰援或许更多是看中了泰禾集团的资产以及未来的可收益价值，顺便为泰禾危机创造了一个解困的机会，成功与否最终还要看向泰禾集团。