房贷最长40年，上海150亿地块为何只有1家房企举牌

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局同步发文，要求各地“有力有序推行商品住房现房销售”。

三天后的8月31日，新政后首个完整交易日。上海2026年第八批次土拍只推出两宗涉宅地块：被称为“真如之心”的普陀商住办组合地块起始总价150.19亿元，现场只有中海一家房企举牌，底价成交；另一宗松江泗泾低密宅地却有4家主体竞争，经29轮竞价以16.41%溢价率成交。同一天，沪深300地产指数盘初一度涨3.7%，随后快速回落转跌2%。

同一个政策，购房者算的是月供，开发商算的是回款。这次调整的核心不是“给不给钱”，而是“钱什么时候到谁手里”。

真正被改动的是放款时点

把央行答记者问里的四句原文连起来读，就能看出这套规则的走向。

期限上，“将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定”。放款时点上，“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人‘能拿房、再还贷’”。开发贷上，“预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后”。资金管理上，“单个房地产项目对应一家主办银行”，项目相关资金“均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理”。

这里最值得注意的不是40年，而是“竣工备案后”六个字。过去预售项目的按揭在主体结构封顶后即可发放，房企在交付前就已收回大部分房款；如今改为竣工备案后发放，从封顶到竣工这段工期内的资金缺口，只能由开发贷和企业自有资金填补。

现房销售端按项目状态分档过渡：新出让土地项目和未取得建设工程规划许可证的项目“优先选择现房销售”，已取得规划许可证的项目“鼓励实行现房销售”，此前已取得规划许可证的项目若预售，预售条件与资金监管“按原有政策规定执行”。

央行同时说明，《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等管理办法“共同构成新模式下房地产信贷的制度体系”，最低首付比例、利率、贷款集中度等工具由央行会同相关部门逆周期调节——文件本身未给出具体首付比例或利率数值。

购房者的账：月供少635元，总利息多约20万元

40年期限对钱包的影响，可按一笔标准贷款算清楚。上海易居房地产研究院副院长严跃进以本金100万元、年利率3%、等额本息为假设测算：贷30年月供4216.04元，拉长到40年月供3581.02元，每月减少635.02元，降幅约15%；但40年的总利息比30年增加约20万元。

这是一笔典型的“用时间换现金流”的交易：月供门槛下降约15%，代价是债务被摊到更长时间里，总利息明显上升。前五年累计释放的还款压力接近3.8万元，对应的正是刚买房家庭最紧张的阶段。

严跃进认为30年期限“隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设”，并建议探索“前五年只还利息、后续再执行等额本息”。招联首席经济学家董希淼称《意见》将“加快促进房地产发展新模式形成”。这些都是研究人士判断，不是官方结论。

更关键的是能不能真贷到40年。央行口径写明具体期限“由购房人与商业银行协商确定”，即40年是上限而非默认值。存量端已现分化：据财联社报道，建设银行自8月28日起开放存量个人房贷延期申请，规则是“延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年”，需联系经办机构协商；工商银行、农业银行、交通银行客服则称暂未查询到相关政策。

至于原有的借款人年龄、收入负债审查规则是否同步放宽，各家银行尚未给出统一答案。这项政策能否真正落到月供上，取决于经办银行的细则，而不是文件里的数字。

开发商的账：150亿的盘子，少数主体才掏得出钱

同策研究院联席院长宋红卫对土拍现场的解释指向资金结构。他判断，“真如之心”总价超150亿元、商办占比过半，竞得方需一次性拿出巨额自有资金，还要面对“现房销售带来的更长回款周期”，因此多数房企观望。

地块构成能说明为什么竞争者只剩一家。三幅子地块合计总建面约39.7万平方米，其中住宅用地约7.5公顷、计容约19万平方米，商办部分含约14万平方米商业和约6.6万平方米办公，还需配建约220米高地标。起始总价150.19亿元对应起始综合楼面价约37835元/平方米；若把总价全部摊到约19万平方米可售住宅计容面积上，隐含单价接近7.9万元/平方米。两种算法的差别本身就说明，这类项目真正的门槛在商办部分的沉淀资金，而非住宅部分的账面地价。

中海是少数既有额度又有意的买家。其董事局主席颜建国8月26日在中期业绩会上表示，“全年新增购地额目标保持在800亿元至1000亿元”。此前中海已以65.25亿元竞得真如翠谷一期。

另一宗地块提供必要对照。松江泗泾这宗外环外低密宅地容积率1.2、限高24米、总建面约2.32万平方米，吸引国贸与星狮、金地与星河等4家主体报名，最终国贸、星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%，楼面价2.48万元/平方米。宋红卫认为这一低溢价结果同样“折射房企谨慎心态”。但换个角度看：总价不到6亿元、账算得清的项目依然有人抢，冷掉的不是整个市场，而是百亿级、持有型比例高的大盘子。

地产股的一上午：涨过14%，也跌超10%

8月31日的行情结构，比单日涨跌更有信息量。

沪深300地产指数盘初一度涨3.7%，盘中快速回落转跌2%；恒生中国内地地产指数高开1.3%后跌幅扩大至4%，恒生地产分类指数午盘跌近5%。A股早盘我爱我家、特发服务、世联行、金融街等多股一字涨停；港股盘初融创中国、碧桂园一度涨超14%，万科企业涨超8%。到午盘，中国金茂、越秀地产、绿城中国、建发国际集团跌幅均超10%，华润置地、龙湖集团跌约6%，融创中国回落至跌5%左右。

涨停名单集中在经纪服务链条，跌幅居前的反而是财务相对稳健的央国企开发商，这个分布说明资金并非单纯“交易利好”。现房销售抬高开发门槛、拉长回款周期，短期压缩房企周转效率；但门槛抬高也意味着份额向资金成本更低的主体集中——宋红卫把这轮政策定性为“制度重构，而非短期救市刺激”，认为其从行业资金监管升级到预售资金制度改革，短期影响房企现金流与新房供给节奏。

需要强调的是，地产股单日涨跌受资金面、业绩期、政策预期等多重因素影响，不能简单归因于单一政策；盘面结构只能说明市场在不同资产之间重新排序，不构成对企业经营结果的判断。

接下来盯住三件事

一是地方实施细则与过渡安排，存量预售项目如何衔接“竣工备案后放贷”，直接决定今年底到明年在售项目的回款节奏；二是银行执行率，40年是上限而非权利，实际批出的期限长度决定它能否转化为购买力；三是供地与现售占比，宋红卫判断下半年核心城市供地潮开启，上海北外滩、黄浦老西门、北京朝阳将台等地块将陆续入市，若核心区大体量地块继续以底价成交，说明门槛抬高效应仍在向土地端传导。

政策的落点很清楚：交付风险从购房者一侧向开发商一侧转移，月供压力在时间轴上被摊薄。8月31日这一天的土拍现场和盘面，是市场对这笔风险转移的开价。

参考数据来源

中国人民银行 · 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》及有关部门负责人答记者问发布栏目 · 2026-08-28 · http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/index.html

21世纪经济报道 · 楼市新政后首个工作日：中海底价摘百亿地块，地产股迎行情分化 · 2026-08-31 · https://m.21jingji.com/article/20260831/herald/bdb2388795b68f4460be4c3e617f7d57.html

每日经济新闻 · 房贷年限上调至40年：100万房贷月供可少635元，但总利息增加 · 2026-08-29 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-29/4565823.html