贝壳：一个坏消息，一个好消息

伴随贝壳三季报而来的有坏消息：全国多地出台"指导价"对二手房成交价作出限定；还有好消息：央行多次释放积极的信号，住房信贷投放或回归正常水平。

文丨BT财经 无忌

 $贝壳(BEKE)$  贝壳10月裁员的时候，一直强调为"结构调整"。

三季报公布之后，再也无法掩饰业绩颓势，22.61美元/股的股价，仅高于发行价20美元。而三季度财报发布时，贝壳股价更是遭受重创，跌破发行价低至17.75美元/股。至此，贝壳市值已经蒸发近700亿美元。

裁员力度非常大

虽然上月贝壳以"内部结构调整"来形容此次公司变动，但无法掩盖大量员工离开贝壳的事实。根据贝壳财报的数据可知，2021年三季度贝壳经纪人的数量在51.55万人，和去年同比相比增长了7.9%，环比2021年二季度的54.86万经纪人的数量却下降了6%，这也意味着在短短的三个月内，有3.31万人被贝壳"结构调整"出贝壳，裁员比例约为6%，力度已经算是非常大。

造成贝壳大裁员的根源，或是因为第三季度房地产销售市场不景气。各大城市二手房的交易均直线下滑，以北京、上海和深圳这三个一线城市的二手房交易量为例，北京7月为17855套，8月下滑至15942套，9月继续下滑至12575套，9月成交量相比7月下滑了30%。上海7月份二手房成交量为2.4万套，8月跌至17302套，9月暴跌至11809套，相比7月成交量跌幅为51%，而上海1月的二手房成交量为44563套，9月份相比1月份暴跌73%。深圳7月二手房成交量为创新低的2557套，9月成交量跌至1765套，跌幅为31%，迎来深圳楼市二手房的"寒冰期"。

期内因为政策的调控，二手房市场想回暖并不容易。房地产市场的调控不断，直接导致销售端承受巨大压力，10月份的月内地产调控有48次，而2020年10月只有22次调控，增幅为118%。

面对如此"寒冷"的市场环境，贝壳董事长兼首席执行官彭永东在三季报中坦言："第三季度，行业充满挑战和艰辛。"

好在贝壳裁员瘦身后，人员成本有所下降，11月10日，也就是财报发布第二天，知名投行中银国际发布点评报告称"考虑到贝壳的公司管理、销售费用将呈下降趋势，且市场具有潜在复苏动力，故维持贝壳买入评级，定目标价为32.74美元。"这和贝壳现行的股价还有一定的上行空间。

净亏损17.65亿元

三季度贝壳存量房交易为3782亿元，同比下降34.3%，其中二手房交易同比下降36.8%，新房交易同比下降2.5%。可见二手房市场的全面遇冷直接影响到贝壳的营收。

财报显示，今年三季度贝壳找房总交易成交额为8307亿元，同比下降20.9%。新兴和其他服务的交易额为423亿元，同比下降20.4%。在净收入方面，本季度贝壳来自存量房交易的净收入为61.38亿元，同比下降约31%，新房交易服务的净收入因佣金的增长，由去年同期的110.74亿元增至113.48亿元，但增幅却只有2.5%，新兴和其他服务方面，净收入6.1亿元，而去年同期为6.25亿元，下滑了2.4%。

三季度，贝壳总净收入为180.96亿元，2020年同期净收入为205.49亿元，减少24.53亿元。净收入下滑12%。本季度尽管佣金有所提高，但贝壳却在佣金收入上同比下跌了33%，由去年同期的79亿元下滑至53亿元。

贝壳将这一下滑归咎于现房交易GTV的下滑。在这一报告期期间，链家门店服务的现房交易GTV为1853亿元，较2020年三季度的2857亿元减少1004亿元，跌幅为35%。

参考贝壳财报可以发现，贝壳目前的营收分为二手房交易、新房交易和其他新兴服务三大板块。近两年尽管新房业务发展迅猛，但二手房交易依然占据主导地位，二手房市场的惨淡导致了贝壳三季度的财务数据并不好看。三季度贝壳的毛利率为15.2%，较去年同期的21.3%下滑6%。这也直接导致贝壳净亏损为17.65亿元，经调整后亏损为8.88亿元。而去年贝壳已经实现扭亏为盈，同期盈利为7500万元，本次财报披露贝壳再度陷入亏损的泥沼之中。

二手房市场受阻，贝壳另一大主营业务的新房业务虽然较二手房业务增长明显，这主要是因为在政策的严控之下，大部分房企缺乏流动性，为了尽快汇款，只能借助中介更广泛的销售渠道来实现资金的快速回笼，这样的背景之下，房企对渠道更广的中介需求就明显提升，为了早日卖掉房子，不惜支付较高的渠道费用，和这些房企的新房合作，支撑起贝壳三季度的业绩。数据表明，贝壳9月合作销售新房项目数比6月提升了13%，至此贝壳实现了新房楼市全市场100%的新房楼盘覆盖。

但新房销售也同样遭遇"寒冬"，相关数据显示，7月到8月，全国100个重点城市商品住宅成交面积8386万平方米，同比前年和去年分别下降18%和9%，环比下降18%。在一向新房交易高峰期的"金九银十"的9月中，新房成交量更为惨淡，28个重点城市预计成交面积约2000万平方米，环比继续降5%，同比下降23%。

二手房和新房业务作为贝壳三大板块中的两大板块均遭遇不同程度的市场遇冷，而新兴服务增长缓慢，贝壳三季度营收下滑是在情理之中。

此前有机构预测，贝壳第三季度净收入约为145亿-155亿元，将较2020年同期下滑约24.6%-29.4%。目前来看贝壳约有12%的下滑，略高于预期。

现金流并不好看

现金流是一个企业的生命线，而贝壳的第三季度的现金流非常难看，其经营活动的现金流量净额为-11.58亿元，去年同期的现金流为32.13亿元。

具体表现为，投资活动的现金流量净额流出由去年同期的69.45亿元扩大至109.65亿元。融资活动的现金流量净额减少明显，由去年同期的165.65亿元骤降至71.80亿元。报告期内，贝壳的现金、现金等价物及受限制现金为294亿元，而去年同期为461.15亿元，减少了167.15亿元。

目前从贝壳的前9月整体情况来看，经营性现金流净额虽然是正值，但下降幅度很大，去年同期为82.57亿元，今年只有23.16亿元。同比下跌了72%。

如此难看的业绩也是颇为无奈。在地产史上最严监管时代，只要楼市一天不"解冻"，贝壳的日子可能就不会好过。

但贝壳董事长兼CEO彭永东还是充满信心。他的信心或许是来自相关机构的肯定，中银国际这样的知名机构对贝壳继续维持买入评定。11月8日，贝壳修改章程，彭永东与单一刚所持股变B类股，获得超级投票权。这意味着彭永东的投票权从原来的1%上升到接近80%，说明左晖的接班人开始真正上位，贝壳的灵魂人物由左晖向彭永东顺利交接。

此前的10月29日，不知道是孙宏斌的融创资金吃紧还是对贝壳不再看好，自6月1日起至10月28日，融创累计减持贝壳5591.7万股，共计5.54亿美元。这是孙宏斌买入贝壳之后首次减持贝壳的股份。孙宏斌的减持，让贝壳的股价遭受重击，在孙宏斌减持的期间内，贝壳股价由52美元/股，跌至最低时的15.15美元/股，跌幅接近70%。

此时贝壳修改章程，有利于贝壳管理层的稳定，表现在公司主要股东Propitious、新任董事长彭永东、贝壳执行董事与贝壳核心高管均已做出承诺，至2022年5月23日，均不会直接或间接减持股份。这在三季度本不漂亮的财务数据中，此举对投资者的信息起到极大的提振作用。

"指导价"的雪上加霜

据国家统计局数据显示，中国70个主要城市9月二手房价格环比下跌的城市有52个，小幅上涨城市有17个，有一个城市保持不变，另有1个城市持平，出现明显降价的城市比例高达74.3%。

这是贝壳无法回避的艰难现实，房价降价意味着二手房刚需下降，成交量必然减少，而成交金额的降低，也直接影响着贝壳的收入。更让贝壳雪上加霜的是，全国多地陆续出台二手房"指导价"。这个指导价就是对城市二手房的成交价给出一个界定的范围，以此来提供房价的参加，有的城市甚至严格到超出指导价的1%，即不予挂牌。

深圳市住房和建设局早在今年2月就发布了3595个住宅小区二手房成交参考价，这是中国第一个实施政策指导价的城市，随后，北京、上海、宁波，成都等一二线城市陆续跟进，覆盖范围之广，也对贝壳的二手房生意带来了一定的影响。

有分析师认为指导价政策影响其实并不大，比如北京实施政策指导价的区域只有海淀在试行，但其他没有实施指导价区域的二手房价格也在下降，归根到底是因为二手房市场放款难，"收紧银根"的调控，抑制住二手房市场的活跃，这是一二线城市二手房成交量下跌的重要原因。而很显然，贝壳是其中直接的"受害者"。在营收占比最重的二手房交易板块中，贝壳的日子愈发艰难。

唯一的利好是，9月底央行多次释放出相对积极的信号，行业预测四季度住房信贷的投放或将回归正常水平，且房贷利率将有所下降，对首套置业客群、卖一买一的改善客群是极大的利好，将会有效刺激市场的活跃度，这将成为本轮市场调节的转折点，贝壳或能从中受益，四季度的贝壳也许能迎来喘息，起码财报数据或能稍微好看一些。

综合来看，目前的大环境依旧非常艰难，但贝壳的各项业务开始回暖，住房信贷有所松动利率下降，以及自身的财务状况的明显好转，也说明了贝壳是在经历阵痛期。

除二手房和新房的住房交易业务之外，贝壳一直在新兴业务上进行探索，这其中包括家居家装、装修、金融服务、搬家保洁等。贝壳经过多年的发展终于意识到在后地产时代，比拼的已经不再是规模，而是服务。贝壳开始深耕服务，这将对行业是种极大的促进。

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