9个月追平去年全年：香港两大楼盘“日光”背后的抢筹战

过去一周，香港楼市上演了一场久违的“军备竞赛”。

10月17日当天，新鸿基地产的新界新盘SIERRA SEA在首轮销售中推出142个单位，半日之内全部售罄；同日，越秀地产旗下的油塘楼盘“擎海”也在首批220个单位开售当日清盘。紧随其后，这两个项目又在短短几天内接连加推，依然引发大量买家疯狂跟投。

这种被称为“日光”的景象，标志着曾经被视为观望为主场的香港楼市，在第四季度突然切换到了“抢货模式”。更引人注目的是开发商的动作：不仅敢于在新盘去化后立刻加价1％至2％加推，还在10月初的土地市场上掀起波澜——九龙区何文田地皮最终由嘉里建设以超43亿港元竞得，楼板价飙升至约20738港元／平方呎，比市场估值上限高出了近四成。

一边是新房市场的火爆日光，另一边是土地市场的激烈角逐。在连续两年的低迷之后，香港楼市是否真的迎来了拐点？

一、 资金回流：9个月兑现2050亿港元

要理解这场行情的强度，数据是最直观的标尺。

据中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰披露，受两大焦点盘同步开售带动，仅上周六、周日两天，全港就录得了超过401宗一手住宅成交，成交量较前一周近乎翻倍。这仅仅是10月上中旬的一个缩影——截至目前，10月香港一手住宅成交量已经突破了1100宗大关。

更大的震撼来自累计数据。根据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》的资料，今年截至10月21日，全港一手私宅成交金额已达约2050亿港元。这个惊人的数字意味着，今年仅仅用了不足十个月的时间，开发商在手收现就已经追平了去年的全年总量。

“银十”行情拉满的背后，是大手买家的重新入场。在SIERRA SEA的首轮销售中，有17组买家直接购入4个单位，每人斥资高达2600万至3000万港元；在擎海项目中，甚至有单一买家连入两套两居和两套一居，总价突破2430万港元。

对于投资者而言，这释放了一个明确的信号：高端市场的流动性瓶颈被打破。在过去两年的高利率环境下，大户型豪宅往往面临有价无市的尴尬，但现在，动辄数千万资金的支付意愿表明，顶层财富群体对资产配置的紧迫感正在压倒对短期波动的顾虑。

二、 供应断档：现楼货尾缩水三成带来的底气

开发商之所以敢在这个节点提价、敢在这几天内密集加推，并非盲目自信，而是基于一个硬性的现实约束：供应出现了明显的缺口。

长期以来，困扰香港楼市的核心矛盾并非需求绝对消失，而是新盘库存（尤其是即将入伙的现楼）积压严重。但这一结构在近期发生了逆转。

据香港房屋局公布的数据，截至今年第二季度，未来3至4年内可供发售的一手私宅总供应量预计将跌至9．6万个单位。这是自2022年第三季度以来，该数值首次跌破10万大关。作为对比，这个数字在2024年第一季度还有11．2万个单位，降幅显著。

更深层的变化在于“现楼货尾”的急剧消耗。过去几年积压在最严重的即期库存，已经从最高点的2．8万个单位大幅缩减至第二季度的1．9万个单位，跌幅超过30％。

当市面上“看得见、摸得着”的房子迅速减少，而年底又有包括上述四大热点楼盘在内的至少2000套新货涌向市场时，供需的天平开始倾斜。正是这种库存压力的实质性纾缓，给了开发商如新鸿基和越秀在定价权上收回一部分主动权的底气——他们不再需要像两年前那样靠大幅折扣来换取流动性。

三、 抢地潮：四成溢价背后的开发者逻辑

如果说新盘扫货反映的是终端需求的回暖，那么开发商争相拿地则预示了对未来价格的基本盘信心。

10月初，位于九龙区何文田佛光街的住宅地块出让，成为了检验市场温度的试金石。这块地皮最终由嘉里建设以超43亿港元摘得，折合楼板价约为20738港元／平方呎。最耐人寻味的是，这个价格比政府和市场此前的估值上限高出了近四成，创下九龙区近五年的住宅地块楼板价新高。

这看似是一个危险的信号——高地价会不会再次把房价推向泡沫边缘？但在当前的语境下，它更像是一剂强心针。

回顾今年的其他土拍，诸如5月的东涌、7月的红磡以及2月的筲箕湾，成交价都不同程度的超出了市场预期。嘉里建设等头部开发商愿意付出如此高的溢价，说明在他们内部测算模型中，未来的售价不仅能够覆盖这些高昂的地成本，还留有可观的安全边际。只有当开发商确信未来一两年的房价能守住底部甚至温和上涨时，才会在土拍中表现出如此强的侵略性。

四、 跨年度周期：利好未尽还是昙花一现？

展望第四季度的走势，业内机构普遍持审慎乐观态度。美联物业预测，随着年底前多个重点项目的密集入市，今年全港一手住宅成交有望追平去年的水平。如果按照目前的节奏推算，第四季度单季成交量可能达到4000至5000套，相比此前几个季度实现明显回升。

在价格方面，根据香港差饷物业估价署的最新数据，今年前8个月楼价已累计上涨了接近7％。业内主流观点认为，全年来看仍将保持5％以上的涨幅。

当然，宏观的不确定性依然存在。当前市场气氛好转的一个重要背景是上半年相对有利的低息环境以及政策的托底效应。但全球央行——特别是美联储的货币政策走向，仍然是悬在香港楼市头上的一把达摩克利斯之剑。若美国在年末再次出现加息预期，或者外部经济环境发生剧烈波动，完全有可能打断目前的复苏势头，使市场进入短暂的平稳整固期。

对于普通购房者和关注大湾区资产的观察者来说，不必被短期的“日光”情绪过度裹挟，但可以清晰看到两个不可逆的趋势：一是库存周期的收缩为房价提供了新的缓冲垫；二是改善型需求和大户资产配置正逐步取代过去的刚需首置，成为主导市场交易的主力军。接下来的几个月，只要美欧宏观利率政策不发生根本性突变，这股向上的惯性大概率会贯穿整个年底。

核心观察指标：

1。 11月至年底的新盘加推量与折实均价：观察开发商是否会趁热打铁进一步提价，这将验证涨价逻辑的持续性。 2。 剩余土地的拍卖热度：重点关注未来半年内公营及私人地块的竞标家数，开发商拿地是延续脉冲还是常态化的关键分水岭。 3。 美债收益率波动曲线：实时跟踪美联储联邦基金利率的预期变化，这直接决定了外资及本地高层持有港币资产的偏好边界。