竣工才放款、预售转现房：深圳房改释放什么信号？

深圳的商品房预售制度正面临系统性变革。

2026年10月15日，深圳市住房和建设局联合规划和自然资源局、金融监管局，共同印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号，下称“深建文131号文”）。这份文件以2026年8月28日为分界点，从预售门槛、现房销售导向、土地出让金缴纳、主办银行资金监管、个人住房贷款放款节点五个维度，构建了深圳新房销售体系的结构性切换框架。

中国一线城市中，这是首次以制度化方式全面推行现房销售的系统性改革。其核心意图清晰：将预售资金风险管控从“局部修补”升级为“结构性切换”。

主体结构封顶成预售红线

在过去相当长一段时间里，深圳商品房的预售许可条件相对宽松，项目达到一定的工程进度后即可申请预售。

此次新政对预售提出了明确的硬性标准。根据深建文131号文规定，自2026年8月28日起，申请预售的单体建筑应当完成主体结构封顶，即该楼栋的屋面层结构混凝土已完成浇筑，并且需要提交由建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

这意味着，开发商必须在楼体基本成型之后，才能拿到第一笔购房款。在以往的模式下，项目往往在地基工程或前期施工阶段即可获得预售许可，购房者支付的定金和首付款被计入监管账户后，反过来成为了项目建设的资金来源之一。

预售门槛的提高，直接改变了开发商的资金流入节奏。过去依靠快速开工、快速预售来实现资金周转的开发模式，将面临明显的时间差延长。

新出让土地优先现房销售，出公告则强制

131号文的另一个核心变化，是将“现房销售”从鼓励性导向转变为具有强制约束力的规则。

文件明确：自2026年8月28日后新出让的商品住房用地，开发企业优先选择现房销售。更重要的是，对于通过招拍挂方式出让的土地，如果政府在土地出让公告中已经明确要求实行现房销售，那么相关开发企业必须执行现房销售，不存在选择余地。

目前，深圳尚未公开首批适用现房销售要求的招拍挂地块明细，但这一条款释放出极为明确的信号：随着土地资源供给节奏的调整，现房销售在深圳将成为越来越主流的供应形态。

对于实行现房销售的项目，新政还设定了严格的认购规则限制——现房定金不得超过购房总价款的3％。相较于传统预售模式下动辄十几万的首付比例，这个上限使得购房者的前期资金压力和开发商回款速度都受到双重压缩。

开发商收款的“最后一刀”：竣工备案后才放款

如果说预售门槛提高和现房销售推广是针对开发商供给侧的改革，那么在金融端做出的调整，则直接影响到了供需两侧的资金流动。

新政对个人住房贷款的放款节点做出了明确规定：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，必须等项目竣工备案后，才可以向购房者发放个人住房贷款（含公积金贷款），且资金必须受托支付至资金监管账户。

过去，深圳乃至全国绝大多数城市的房贷实践是：购房者签订购房合同并办理按揭贷款审批手续后，银行会在项目工程进度达到一定节点（通常是主体结构封顶或外立面完工后）即先行放款给开发商，而房屋的实际交付往往发生在数月甚至一年之后。这种“先放款、后交房”的逻辑，本质上是把购房者的信贷资金提前注入到开发商的建设流程中。

新的规则将放款节点推迟到了最终的竣工备案阶段。这意味着，购房者即便完成了贷款审批，在房屋真正竣工之前也无法为开发商提供资金支持。对于资金链本就紧张的房企而言，这是一个更加严厉的约束条件。

主办银行制与土地出让金分期缴纳

资金监管层面的制度设计同样不容忽视。新政确立了“主办银行制”，要求每个项目开发贷合同确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供融资服务。所有资金——包括开发贷、自有资金以及现房销售收入——都需要纳入统一的资金监管体系。

深圳市住房公积金管理中心将在主办银行开立专门的资金监管账户，承担预售资金和现房定金的监管工作。

此外，土地出让金的缴纳规则也被调整：首期缴纳比例不低于全部土地出让价款的50％，且需在合同签订之日起30个自然日内缴清；余款原则上一年内缴清，特殊项目经集体决策后可延至两年内，分期缴纳不计利息。更为关键的是，只有在土地出让价款缴清之后，方可办理国有建设用地使用权的首次登记，并获得该合同范围内的第一批商品房预售许可。

这一系列链条式的规定，将开发商获取预售证的前置条件拉长了很多。

在途项目的“软着陆”

考虑到市场的承受力，深建文131号文对“在途项目”设置了过渡期安排。

具体而言，2026年8月28日（含）前已取得或正在出让用地、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，如果各区政府能够确保按时交付并加强资金监管，经备案后可以延续适用原有的预售条件。但这一政策红利有明确的截止时间——在2027年12月31日前。

截至发稿，各区政府报备的在途项目具体数量及覆盖规模暂无公开数据。但可以预见的是，过渡期内的存量项目仍将占有一定市场份额，这部分楼盘的交付质量和资金安全状况，将是接下来房地产市场观察的重要焦点。

谁受益，谁承压？

这场改革的实质，是对房地产开发模式的重新定价。

从购房者的角度来看，现房销售无疑降低了“烂尾”风险。购房者不再需要为一个尚在施工阶段的建筑买单，所见即所得的体验将增强交易信心。但另一方面，现房供应量的增加会导致新房去化周期延长，短期内新房市场可供选择的房源可能减少。

对开发商而言，挑战是系统性的。首先，从主体封顶到竣工备案之间的建设周期通常需要12至18个月不等。在这期间，开发商无法收取购房款，但又需要持续投入建材、人工和管理费用。其次，预售门槛抬高和贷款放款节点推迟，使得开发商失去了长期以来赖以快速扩张的核心工具——高杠杆预售模式。最后，土地出让金首付50％的要求，进一步提高了拿地的资金门槛。

对于已经在深圳深耕多年的头部房企来说，它们的应对策略各不相同。部分国企和央企背景的房企因为拥有较低的融资成本和较强的股东支持，可能在转型过程中占据优势；而民营房企则需要重新审视自身的现金储备和融资能力。

接下来关注什么

作为一线城市中率先系统性地推动现房销售改革的样本，深圳的经验将为后续更多城市提供参照。以下几组指标值得关注：

第一，首批适用现房销售要求的招拍挂地块何时公布、涉及体量多大，这将决定改革对市场供给的实际冲击力度。第二，各区分批报备的在途项目数量和覆盖面积，反映了过渡期的存量规模和旧政退出的节奏。第三，2027年底过渡期截止后，新房市场的整体供应量是否会阶段性收缩、二手房价格博弈是否加剧。第四，个人房贷放款节点推迟到竣工备案后，对购房者入市意愿和开发商回款效率的实际影响程度。第五，主办银行制能否有效遏制预售资金挪用现象，这需要后续的违规案例和数据跟踪来验证。