【BT财报瞬析】物业公司开始放弃规模增长：融创服务中报背后的行业拐点

2026年8月25日，融创服务发布中期业绩。上半年营收32.2亿元，同比下降约9%；归母净利润1.24亿元，同比微增2%。但若剔除去年出售彰泰服务8.27亿元的一次性影响，同期净利润实际增幅达71%。一份表面"营收利润双降"的成绩单，在调整后呈现出截然不同的经营图景。

一、异常数字：营收降9%，利润反升，这笔账怎么算的？

拆解融创服务的利润表，核心矛盾集中在两个数字上：营收下降约9%，净利润却实现增长。

造成这一反差的直接原因是彰泰服务的出表。2025年4月，融创服务宣布以8.27亿元转让所持有的彰泰服务股权，同年9月交易完成。这意味着2025年上半年彰泰服务的业绩仍纳入合并报表，而2026年上半年已不再并表——高基数效应直接拉低了营收同比增速。

公司自身给出了一组更清晰的对比口径：剔除彰泰出售影响后，2026年上半年收入降幅仅为2%，毛利润降幅同样为2%。

毛利率的变化同样需要拆开看。上半年融创服务毛利率约为20.7%，同比下降1.1个百分点。但若剔除彰泰影响，毛利率与去年同期持平，为21.8%。这说明毛利率的表观下滑并非经营能力恶化，而是业务结构改变后的口径切换。

一张利润表可以有两种读法：看表面数字，或者看剔除一次性因素后的真实趋势。融创服务选择了后者来讲述自己的故事。

二、钱从哪来：8.27亿彰泰出售后，利润的"含金量"在哪里？

彰泰交易的影响不仅体现在营收基数上，更体现在利润的一次性增厚。

2021年4月，融创服务收购彰泰服务80%股权，初始收购价格约8亿元。四年后以8.27亿元出售，这笔交易的账面溢价有限，但在会计处理上形成了处置收益。这部分收益直接抬高了2025年上半年的利润基数，使得2026年上半年若不剔除该因素，同比增速仅显示为微增2%。

剔除之后，71%的利润增幅主要来自两个经营层面的改善：

其一，行政开支下降。融创服务在报告期内持续优化组织架构，管理层费用得到控制。这在物业行业具有共性——当增量项目减少、在管面积增长停滞时，企业只能通过内部降本维持利润率。

其二，减值损失减少。过去几年，物业公司普遍面临关联方应收账款减值压力。融创服务与母公司的关联交易规模收缩后，减值计提压力相应减轻，对利润表的拖累减弱。

这两项改善的可持续性值得跟踪。行政开支的压缩有天花板，而减值减少的前提是关联方风险不再恶化——这更多取决于母公司融创中国的经营恢复情况，而非融创服务自身的运营能力。

三、钱流向哪："清零行动"与亏损项目退出

除了彰泰出售，融创服务在上半年推进了另一项关键动作——"清零行动"。

管理层在业绩公告中明确表示，公司正从利润低、回款节奏慢的非住宅项目中退出，清理长期亏损项目。截至2026年6月30日，公司在管面积为2.6亿平方米，与2025年末基本持平。在管面积零增长，主动退出与新增拓展大致抵消。

当物业公司开始主动放弃在管面积增长，这个行业的增长逻辑已经彻底改写。

这一动作的财务影响是双向的：短期来看，退出项目意味着营收进一步承压；但从现金流质量角度，清理亏损项目能够减少现金消耗，改善应收账款周转。对于一家可用资金余额约32.86亿元的企业而言，守住现金比维持规模更重要。

公告同时透露，下半年公司将推进平台组织精简。结合"清零行动"来看，融创服务正在执行一套完整的收缩策略：砍项目、减层级、控费用。这不是扩张期的打法，而是防守期的生存逻辑。

四、行业对照：从"规模为王"到"利润保卫战"

将融创服务放在行业坐标系中，其选择并非个例。

2026年上半年，多家上市物业公司呈现出相似特征：在管面积增速放缓甚至停滞，第三方拓展难度加大，关联方输送能力减弱。新房市场规模缩水传导至物业端，使得过去依赖母公司交付获取项目的增长模式难以为继。

与此同时，行业竞争进入存量博弈阶段。业主对服务品质的期待与缴费意愿之间的落差未见明显收窄，存量项目的维修养护成本和人工成本持续承压。在此背景下，物业公司的利润空间被双向挤压。

融创服务的应对路径具有代表性：先是通过资产出售完成一次性的资产负债表修复，再通过主动清理亏损项目实现业务结构优化，最后通过组织精简降低运营成本。这三步走下来，利润表好看了一些，但代价是营收规模的收缩。

五、趋势判断：32.86亿现金背后的防守逻辑

截至2026年中，融创服务可用资金余额约32.86亿元。在房地产产业链上，这笔现金储备的防御意义大于进攻意义。

从经营现金流角度，"清零行动"短期内会减少现金流出，但也意味着新增现金流入的减少。下半年组织精简带来的一次性成本（如人员优化补偿）可能阶段性冲击利润，但中长期有利于降低固定成本。

需要关注的变量包括："清零行动"涉及的具体项目规模和财务影响，目前公告未给出量化数据；下半年组织精简的具体方案和实施节奏；以及母公司融创中国的债务重组进展对关联交易的影响。

一家物业公司用收缩换利润，用现金换安全。这不是关于增长的叙事，而是关于生存的账本。

融创服务这份中报传递的信号很清晰：物业行业已经过了靠规模讲故事的时代，现金流管理和利润质量成为新的考核标尺。对于投资者而言，下一个需要回答的问题是——当收缩进行到底，融创服务还能靠什么重建增长？

参考数据来源

• 21世纪经济报道：《营收、利润微降 融创服务将继续退出非盈利项目》，2026年8月26日（https://m.21jingji.com/article/20260826/herald/ff2c0f9f4f3caa28086dfc3544769390.html）
• 香港联合交易所披露易：融创服务（1516.HK）公告查询页（https://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/advancedsearch/search_active_toc_c.aspx?stockcode=1516）