【行业深度研究】谁是万达接盘侠？

^{作 者 | 梦萧}

^{正文共计4615字，预计阅读时长12分钟}

 

王健林似乎又有大动作。

 

前几日有“王健林退出万达广场”的传言，而BT财经发现，王健林不仅没有“退隐江湖”反而又有大动作。

 

 

 

天眼查信息显示，4月18日王健林新增一笔对外投资项目，全资入股珠海万达锐驰企业管理有限公司，此前该公司为大连万达商管集团，在大连万达商管集团退出后，珠海万达锐驰企业管理有限公司成为王健林唯一一家100%持股企业，而王健林唯一全资的公司在2023年5月才成立，注册资本5000万元，经营范围和万达商管类似，其中最醒目的一条就是物业管理和非居住房地产租赁业务，看来王健林并没有收手的意思，反而要大干一场。

据中国网财经报道，3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司与万达商管集团正式签署投资协议。这五家机构共计斥资600亿元，入股大连新达盟商业管理有限公司（新达盟），协议生效后，五家机构持股60%，大连万达商管持股40%。消息披露，600亿元的资金是一次性付清，也体现了机构对新达盟未来发展的信心，暂时化解了万达的对赌危机，但这意味着王健林失去控制权。

 

万达现在有多缺钱？从王健林卖掉的资产可见一斑。自卖掉万达电影这个“现金奶牛”后，又陆续卖掉了16座万达广场，在卖掉了2013年收购且在2023年创下利润新高的世界顶级豪华游艇公司圣汐国际后，万达的海外资产已经被清空，这些被处理的资产甚至包括万达集团总部位于北京大望路的万达广场，这也是万达广场的“旗舰店”，是万达企业精神的象征。

 

尽管万达广场在全国依然还有几百座，但王健林或失去了想卖就卖的话语权，因为万达集团最核心的资产珠海万达商业管理集团有限公司是新达盟的子公司，王健林近几年一直在为珠海万达商管上市而奔走未果。

 

和其他地产企业不同的是，王健林在债务问题上没有选择“躺平”，这次他能扭转乾坤吗？

 

 

1

万达负债多少？

 

 

万达至今负债多少？没有官方明确数据，但在2017年有媒体公开报道称其负债高达4000亿元，从负债金额上看，万达的负债远低于恒大。且王健林为了降低企业负债卖掉了13个文旅项目和77家酒店，中途遭遇富力李思廉的坐地砍价等变故，但最终变现637.5亿元，目的就是为了企业的健康发展，只是随着万达商管4次递表未果，万达的负债依然不容乐观。

 

截至2023年三季度，万达商管总资产为6115.83亿元，总负债为3033.60亿元，资产负债率为49.60%，这对轻资产运营的大连商管来说几乎已经触及红线。而现金流已经不足200亿元，有息负债高达1413亿元，在手现金流已经无法覆盖短期债务。

 

但不可否认的是万达商管依然是极为优质的资产，因万达商管未披露2023年年报，仅以2022年年报和2023年三季度相关数据为参考。2022年，万达商管总营收493.14亿元，归母净利润123.01亿元，净利率高达25%。其中万达商管经营活动产生的现金流量净额为96.86亿元，成为妥妥的现金奶牛。2023年前三季度，万达商管总营收388.26亿元，归母净利润108.53亿元，净利率达28%，同时经营活动产生的现金流量净额为170.37亿元，这一现金流净额远远高于2022年全年，2023年有望创下现金流净额新纪录。

 

截止2023年9月30日，万达商管的总资产较年初增长2.62%，负债总额同期增长1.50%，资产负债率也由2023年年初的50.15%降至49.60%。

 

从4000多亿元的负债到3000亿元的负债，王健林正用甩卖方式来不断降低债务，从资产负债率的下降就有直接体现，尽管降幅并不大。好在负债总额的增长幅度低于总资产的增长幅度，万达目前尚处于资产大于负债的阶段，未触及“资不抵债”的红线。

 

在不断甩卖资产的同时，王健林还积极寻求债务展期，《证券时报》曾披露，2023年万达商管面临154亿元境内公开债及4亿美元债，合计约182亿元公开债的集中到期，已全部按时完成兑付。据万达商管公告显示，2024年1月29日到期的6亿美元债也顺利展期，目前仅有两笔美元债，一笔是2025年到期的4亿美元债，另一笔是2026年到期的4亿美元债，暂时没有到期压力。

 

投资人史保刚认为，王健林在面对债务时能够积极应对，体现了一个企业家的担当。“我认为王健林不会倒下，他能把手中最核心的资产甚至象征着万达标志的大望路万达广场都能卖掉，说明其壮士断腕的决心和勇气，从一个七旬老人为债务操劳至暴瘦，也容易赢得投资人的信任，尤其是万达的商誉口碑远非恒大可比，多种因素叠加，让王健林有东山再起的机会。”

 

 

2

割肉万达广场

 

 

如果说万达影业是王健林的亲儿子，那万达广场则是王健林的嫡长子。王健林曾在2019年接受采访时公开表示“我什么企业都可以放，这个企业不能放。”可见万达广场对王健林的重要性。当时的万达商管年租金就高达329亿元，王健林还曾乐观预计几年后年租金能突破1000亿元，“就凭这一条，万达集团任凭风浪起，稳坐钓鱼船”，万达广场也一度被视为王健林的最后一根救命稻草。

 

2000年，王健林舍弃住宅地产转向商业地产，长春重庆路第一家万达广场的建立，开启了万达广场的全国扩张之路。只是在2000年至2005年期间万达广场的主营业务并没有摆脱传统百货大楼的影子。

 

很快王健林敏锐地发现，这些类似传统百货大楼的零售业态过于单一，想要发展很难，于是增加了文化和娱乐元素，先后引进电影城、电子游戏、量贩KTV以及儿童娱乐，建筑面积也由最初5万平方米至15万平方米激增至50万平方米以上，有些体量较大的万达广场面积甚至高达百万平方米。

 

如此一来，万达广场留住了客流量，打造了吃喝玩乐一体的商业体系，通过综合体中住宅、写字楼、室外步行街店铺的销售获得现金流，来投资持有的购物中心，解决了传统商场的资金难题。

 

在一二线城市站稳脚跟后，王健林迅速向三四线城市拓展，甚至一些县城的核心区域都被万达广场所占据，于是有了“万达广场就是城市中心”的说法，如今的万达广场已经不再是一个单一的商业项目，而是变成了涵盖酒店、写字楼、公寓、商业街区等内容在一起的大型城市综合体。王健林也明显从万达广场中尝到甜头，加快了万达广场的拓展进程，第一座万达广场到第100座，万达耗时14年，而从100座到300座，总量翻了一倍，但万达只用了5年。

 

2022年，整体经济形势下行，但万达商管总收入553.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元；商铺出租率98.7%，租金收缴率100%，而万达广场则是万达商管营收的主要构成，可见万达广场的重要性。

 

此时王健林把最优质且最核心的资产都能甩卖，更加体现王健林不想“躺平”，这种决绝的壮士断腕，让王健林赢得了市场的一片赞誉。投资人刘波对此表示由衷佩服，“2017年的时候，王健林甩卖酒店和文旅项目，很多人都感觉万达不乐观，但事后被证明王健林的金蝉脱壳无比高明，反而接盘的富力和融创则很快遭遇困境，这次王健林再次甩卖核心资产，为的也是回笼现金流，王健林神奇的地方就是在每个节骨眼上他都能做出最优的选择。这次卖出也不是最终结局，一旦市场不行，他依然可以以较低的价格回购，不仅能解决债务问题，还能小赚一笔。”

 

 

3

万达的“接盘侠”

 

 

这次万达的接盘侠论名气或不如孙宏斌和李思廉出名，但在投资圈主导这次交易的太盟投资集团的执行董事长单伟建却被誉为“中国私募之王”，影响力不输孙宏斌，因为不单是投资圈，单伟建在其他领域也有较强的影响力。

 

值得一提的是，现美国财政部部长珍妮特·耶伦就是单伟建的曾经导师，他自己也身兼沃顿商学院的教授，在其创建的《中国经济评论》的期刊中，诺贝尔奖获得者劳伦斯·克莱因、傅高义、经济学家杨小凯博士、以及后来担任世界银行首席经济学家的林毅夫博士和国际货币基金组织副总裁朱民博士等学界大师都曾为其撰文站台。

 

 

 

在单伟建的带领下，太盟投资逐渐发展成为亚洲股权投资领域的头部企业，管理资产规模超过500亿美元，涉及医药、金融、互联网、娱乐等多个领域，其投资的知名企业有易车网、捷信、腾讯音乐、奈雪的茶等，随着稳健的投资发展，太盟投资赢得了“亚洲小黑石”的称号。

 

相比王健林的敢打敢拼，只比王健林小1岁的单伟建更注重学历，“书读得越多，知识就越多，就容易形成判断能力”，这是他的信条。如果让其在“一个亿和清华”之间选择，单伟建会毫不犹豫选择读名校。

 

典型的事例发生在1980年，这一年单伟建遇到人生第一个选择题，去联合国做同声翻译，薪水高达几万美元，另一个选择是去美国做访问学者，那时候单伟建的薪水只有几十块钱，面对几万美元月薪的诱惑，他却选择了后者，因为他更渴望学习。于是他后来在旧金山大学取得工商管理硕士学位，加利福尼亚大学伯克利分校取得经济学硕士和经济学博士学位，最后成为沃顿商学院的教授。

 

在单伟建的著作中，他会着重介绍每一个人物的学历，因其自身读书较多，他更喜欢和读书多的人来往。在成为太盟投资的执行董事长之后，他对于合伙人的招聘也更看重学历。这和王健林以实践打拼不同，单伟建纯粹是只是改变命运。

 

单伟建显然不是纸上谈兵。2004年，单伟建以22.27亿元拿下深圳发展银行17.89%的股权，2012年以164亿元的价格转让给平安银行，8年获利超过6倍。2023年福布斯富豪榜对单伟建的身价标注为超过10亿美元，而同期的王健林身价已经严重缩水至470亿元，尽管目前身价上王健林依然高于单伟建，但单伟建能够撬动的资本金额远非王健林所比，这也是单伟建能够充当万达接盘侠的关键。

 

和沈南鹏以及张磊的激进和冒险不同，单伟建的投资策略相对保守，但一向稳健的单伟建这次选择大厦倾颓的王健林，看重的还是万达商管的未来潜力。

 

万达商管一度以近500个在管项目居行业之首，在管商业地产管理面积超过6500万平方米，万达商管在管商业广场的出租率为98.2%，租金收缴率为100%，同样为行业之最。和新城控股收入主要来自长三角，华润万象生活和大悦城商业项目则主要分布在一二线城市不同，万达商管的区域布局更为健康，以区域营收来看，东区和北区营收占比都接近 30%，南区营收约占 25%， 西区营收相对较少，占比也接近 15%。

 

而万达商管的盈利能力同样不容小觑，2020年至2022年，万达商管营收分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元，净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。2023年前三季度营收为388亿元，净利润为110.57亿元。王健林“轻资产战略”已经在地产寒冬中被证明极具前瞻性。在商言商而言，单伟建的这次充当“白衣骑士”，也是看中这份优质资产。

 

王健林把自己的大本营拱手让出，这次断腕比第一次更加痛苦更加疼，也让王健林丢了面子，但这份决绝却让他保住了里子，保留了未来东山再起的可能，毕竟“活下去”才是最重要的，而以王健林此前多次前瞻性预判，这次也很难说他是不是已经尽在掌握。

 

 

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