香港置地新行政总裁上任，分析师称将加速推进多元化计划

作者：Ben Alaimo

来源：seekingalpha

作者系华尔街对冲基金分析师、高级投资分析师。

我给予香港置地控股有限公司的股票“买入”评级。该公司是一家“大型上市房地产投资、管理和开发集团”。该公司在网站上公布了“在亚洲主要城市的优质写字楼和奢侈品零售资产”。

从香港置地的股票回购可以看出，该公司的股价被低估了。我认为该公司新的行政总裁的任命将成为重新评估香港置地股票的催化剂，因为该公司有望在新行政总裁的领导下加速推进多元化计划。因此，我维持对香港置地股票的“买入”评级。

美股投资者可以在场外交易市场和新加坡证券交易所对香港置地的股票进行交易。根据S&P Capital IQ的数据，过去10个交易日，香港置地在场外交易的股票和在新加坡上市的股票的日均交易额分别约为15万美元和500万美元。

新CEO将于4月上任

根据香港置地早前的公告，Michael Smith将于今年4月1日起接替Robert Wong出任新首席执行官。该公司即将到来的领导层改组在很多方面都意义重大。

首先，香港置地似乎决心与过去决裂，注入新鲜血液。即将离任的首席执行官自1985年以来一直在香港置地工作。Robert Wong自1996年起担任该公司董事，并于2016年担任首席执行官。同样值得注意的是，该公司的两名董事Anthony Nightingale和Yiu Kai Pang将于2024年1月底离任。

其次，即将上任的首席执行官有着令人印象深刻的履历，他可以在香港置地未来的地域多元化中发挥关键作用。该公司在宣布任命新首席执行官时披露， Michael Smith曾是“枫树投资公司（Mapletree Investments）欧洲和美国地区首席执行官”，此前曾领导高盛（Goldman Sachs）的投资团队。而高盛是一家知名的顶级投资银行，枫树的资产管理规模超过770亿新元（合580亿美元）。

与Michael Smith在全球房地产市场的专业能力和经验相比，香港置地的业务范围相对狭窄。根据相关数据，该公司在中国香港、中国大陆和中国澳门以及东南亚分别占其总资产的67%、20%和13%。

现实的预期是，香港置地未来将借助新任首席执行官在香港本土市场以外更积极地扩张。

第三，我们来更详细地回顾香港置地对该公司新任CEO的评论。香港置地在披露领导层变动的公告中指出，Michael Smith “在房地产投资和资本配置方面的过往业绩”。在这份声明中，该公司还强调，新任首席执行官将在“商业、零售和混合用途资产”的投资以及“在中国和其他主要亚洲市场的增长”方面“发展业务”。

如上，我提到过香港置地专注于更狭窄的地域，该公司还可以采取更多措施使其房地产组合多样化。根据最近的中期业绩报告，香港置地的写字楼、零售和酒店资产分别占该公司投资物业组合的76%、16%和8%。

综上所述，香港置地目前的资产组合主要集中在中国香港市场和写字楼物业，考虑到新任行政总裁的经验，他将有助于使该公司的地域和物业组合多样化。未来，香港置地的投资组合预计将变得更加多元化，这应该会转化为有韧性的收益和上市公司更高的估值倍数。

股票回购和股票估值

我认为香港置地的股票被低估了，这一观点通过该公司的股票回购得到了验证。

根据我的计算，该公司在2023年回购了约2040万股自有股票，约占其流通股的1%。此外，自2021年9月启动新的股票回购计划以来，香港置地估计已累计花费超过6亿美元用于股票回购。

在2023年上半年，香港置地仅分配了1亿美元的资本投资，而该公司在2017-2022年期间的平均年资本投资为24亿美元。这表明香港置地的股票估值变得非常有吸引力，这使得该公司优先考虑股票回购，而不是投资。

香港置地每半年才发布一次完整的财报业绩，因此该公司每年只有两次面向投资者举行业绩简报会。

在2023年7月31日举行的2023年上半年财报电话会议上，该公司强调，“在当前股价水平下，股票回购具有吸引力。”在2023年7月31日，香港置地的往绩市净率仅为0.25倍，而该公司最近一次股票回购是在2023年11月14日执行的，当时该股的市净率为0.23倍。作为参考，香港置地目前的市净率为0.24倍。

在我看来，将该公司股票称为一只被低估的股票是合理的，因为该公司的股价仅为其净资产的四分之一。该公司的股票回购进一步支持了香港置地股价低于公允估值的观点。

结论

我对香港置地新任行政总裁的任命持赞赏态度，因为新任行政总裁Michael Smith有相关经验似乎表明他可以带领该公司进行多元化发展。更重要的是，市场对香港置地的估值比该公司的账面价值有很大的折扣，达到75%或更多。随着香港置地在新的领导下实现物业和地域组合的多元化，我认为该公司的股票评级将随着时间的推移而重新调整。