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2024年03月28日

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【港股分析】恒基兆业地产被指主业仍依赖地产,分析师称地产最好年代已经过去

作者:龚成

来源:香港财经时报

作者龚成是财经书籍作者,出版超过10本财经书籍,现任金融分析师。

地产商的救赎能不能成功?

恒基兆业地产(恒地)为一间于香港及内地之地产发展集团。其核心业务包括物业发展及物业投资,是香港主要地产发展商之一。此外,恒地亦直接持有附属公司恒基兆业发展(0097.HK)及三间上市联营公司,即香港中华煤气(0003.HK)、香港小轮(0050.HK)、美丽华酒店(0071.HK)。

 

恒地有多间附属及联营公司

恒地有多间附属及联营公司,因此整个集团包括多个业务。简单来说,可以将恒地的业务分成3 大类,第一是物业发展,第二是物业租赁,第三是其他业务。

 

若果不计及投资物业及发展中投资物业之公允价值增加,以经营盈利去分类,地产业务占了最大部分。

 

地产仍是恒地的重心

由于恒地的联营及合营公司提供了相当的盈利,而这些公司的核心业务,其实大部分都与地产有关,例如香港小轮、美丽华酒店,以及众多在内地的合营公司,因此地产仍是恒地的重心。

 

本质是一只不错的优质股

香港本身地少人多,由於人口不断增加,但长期的土地供应有限,因此令土地有一定价值,在香港从事地产发展,过往年代是一门甚为好赚的生意,不过,近年的增长力及赚钱能力比过往有所减弱,但对於较大型及有优势的地产发展商,仍是一门不差的生意。

 

故此,在香港的大型地产发展商,都有基本的企业质素,在香港及内地从事地产的大型发展商恒地,本质是一只不错的优质股。

 

恒基部分收租物业有相当的素质

若不计物业重估收益,物业发展及物业租赁是主要部分,发展部分将成为恒地的潜力,而租赁部分则为这企业提供稳定的现金流,同时持有的物业素质不差,令整个恒地有稳中求胜的特质。

 

恒基部分收租物业有相当的素质(有些并不是全资拥有),例如国际金融中心、四季汇、宏利金融中心等,加上近年用$500亿投得中环海滨商业地王,该地有相当的优质度。

 

发展力不过不失

香港地产业最好赚的年代,已经过去,长远楼价不会倍升,但仍可平稳及有基本增长。发展商赚钱能力仍然存在,但就不能视为十分好赚或高增长类。

 

有一段时间,中国内地地产商在香港高价抢地,但随着内地地产商因负债等问题转弱,香港地产商相对较稳健,相信会令香港地产商处於较有利位置,同时香港地产商将回到较合理的赚钱水平。

 

恒地有稳中求胜的特点

基本上,恒地有稳中求胜的特点,物业租赁是稳的地方,而物业发展则是潜力所在,香港楼价长期仍平稳,持有土地者当然有一定的潜力,恒地有多个项目已成功收购八成或以上业权,以及全部业权,这些位於市区的项目,拥有相当的价值。

 

中国业务发展

中国业务发展亦是恒地的其中一个增长力,恒地积极发展内地业务,与内地发展商合作,在多个城市都有项目,同时有相当多的土地储备。

 

恒地於中国多个城市的可供发展之土地储备,合共自占楼面面积约3200 万平方尺,当中约7成发展为住宅物业,其余则发展写字楼及商场。

 

本港拥有最多新界土地的发展商

在内地发展商因负债问题影响下,恒基相对会较有利,因此,内地业务都是恒地其中一个增长动力来源,加上恒基相对比内房稳健,更能把握到各种市场机遇。

 

在整个恒地的长远发展中,持有的农地是最大的潜力所在,恒地持有约4500 万平方尺新界土地储备,为本港拥有最多新界土地的发展商。

 

 



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