上海独自翻红：17城新房连涨后，房地产真见底了吗？

10月19日，国家统计局公布了今年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动数据。一个数字引发市场高度关注：上海二手住宅价格同比上涨0．8％，这是自该统计体系实施以来，上海首次在全样本中实现年度正增长，也是70个城市里唯一的正值。

与此同时，另有17个城市的新建商品房价格在9月实现了环比上涨，数量比上个月增加了2个。一线城市整体微涨0．1％，其中北京、上海、广州、深圳四个城市全部录得环比涨幅。

表面上看，这是一个积极的信号。但在积极之下，藏着两个必须被正视的反常识细节——

第一，除了上海，京穗深这三个一线城市二手房尽管连续五个月环比上涨，但同比仍在深度下跌区间，分别下降2．5％、2．9％和1．5％；第二，在销售端出现一些回暖迹象的同时，1到9月份全国房地产开发投资同比下降了20．6％，降幅不但没有收窄，反而仍在持续。

房价在部分城市止跌了，但开发商的投资信心还没有回来。这才是当前房地产市场的真实状态。

17城“涨价”的背后

先说这17个环比上涨新房的城市。它们是谁？

按照统计局的数据解读，这批城市中既包括上海、广州、深圳这些一线城市，也包括南京、合肥、武汉、重庆、青岛这类强二线省会城市，还有徐州、宜昌、锦州、南宁等地级市。

从涨幅排序看，徐州以0．4％排在首位，其次是长春、深圳、南宁、重庆并列第二梯队（各涨0．3％）。

值得注意的是，这其中有相当一部分城市属于“前期价格调整充分”的类型。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这些城市的共同特征是人口规模大、就业机会多，或者在过去两年中经历了较大幅度的价格回调。当价格跌到一定程度时，刚需和改善型需求会被重新激活。

比如徐州。这个位于苏北的地级市，过去几年新房价格经历了持续的阴跌和调整。到今年9月，它的环比终于回到了正向区间。这不是因为突然发生了什么重大利好，而是“跌透了之后，自然会有人进场接盘”。

同样的逻辑也在银川、兰州等西北城市出现。这些城市的价格基数已经很低了，稍微有一点政策宽松或者季节性因素（比如年底购房旺季临近），就能推动环比数据回升。

所以这17个城市的集体出现，并不意味着全国楼市突然好转，而更像是经过两三年深度调整后，部分价格承压最大的城市率先触底。

为什么是上海第一个？

在所有信号中，上海二手房同比转正是最具标志性的一帧。

要理解这一点，先看一组对比。9月同一天公布的数据显示：北京二手房同比跌2．5％，广州跌2．9％，深圳跌1．5％。这四个一线城市中，只有上海的二手房价格同比涨了0．8％。

更具体地拆解，上海的一手房也涨了0．2％，而北京、广州的新房分别只涨了微弱幅度，深圳虽然涨了0．3％但同比仍有1％的跌幅。也就是说，上海在一手房和二手房两个维度上同时出现了年度维度的正增长，且这种正增长不是昙花一现——今年以来，上海的房地产市场一直是中国最稳定的。

上海市住建委和自然资源规划局在2026年陆续出台了一系列优化措施：降低限购门槛、放松非沪籍人才落户条件、优化郊区商业公寓改租赁住房试点等。这些政策的累积效应正在转化为实际的购买力释放。

更重要的是，上海的商品住宅库存去化周期相对较短，新增供地计划量也在控制之中。这意味着即使需求小幅反弹，也不会被庞大的增量供应稀释掉。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“上海成为首个同比上涨的城市，信号意义很强，说明高能级城市具有更强的修复能力。”但这句判断的另一面也同样重要——它同时暗示了一个残酷的现实：非高能级城市的修复可能需要更长的时间。

一边降20．6％，一边涨10．7％

如果把视角拉大到全年来看，你会发现另一个令人困惑的现象。

1到9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20．6％。这个数字意味着什么？意味着开发商在继续压缩开支——不拿地、不开新工、甚至放缓在建项目的进度。施工面积也在下降，降幅达到12．8％。

但同时，另一组数据截然相反。根据住房城乡建设部数据，1到9月全国二手房交易网签面积达到61746万平方米，同比增长10．7％。

开发商在撤退，但购房者——尤其是二手房购房者——在加速入场。这种分歧的核心在于两个层面：

其一，二手房交易的活跃，更多反映的是本地居民改善换房的需求（卖旧买新），而不是投机炒作。二手房房东对价格的预期越来越理性，议价空间收窄，交易节奏加快，这些都是健康市场的特征。

其二，开发商投资依然谨慎。前9月新建商品房销售额同比下降13．9％，这意味着销售收入覆盖不了成本支出。即便个别月份或个别城市有所回暖，也不足以让开发商大规模恢复拿地。

这也解释了为什么新房成交面积的绝对值仍然低于去年同期水平——二手房的活跃不能完全替代新房的开发活动。

接下来关注什么？

如果你想知道这波变化会走多远，可以关注三个指标：

首先是上海二手房的月度同比增幅能否持续。如果单月转正只是短暂现象，那它就只是一个技术性反弹；如果能连续两到三个月维持正增长，才算真正站稳。

其次是17个新房环比上涨城市中，有多少能在下个月继续保持上涨。短期脉冲容易复制，持续的涨价趋势才是真正的需求支撑。

最后是开发投资的降幅走势。目前－20．6％的数字仍然很刺眼。如果这一指标在未来几个月能明显收窄（比如回到－15％以内），那才意味着房企信心发生了实质性转变。

现在说“拐点来了”还为时过早。但可以肯定的是，这场持续了两三年的地产下行周期，确实到了一个关键的转折点。