接手不足四月，华润置地挂牌转让合肥苏宁广场

快进快出的央企“弃子”

当大多数房企还在为保交付焦头烂额时，中央企业也展现出了更为务实甚至显得有些“冷酷”的变现逻辑。

10月9日，据上海联合产权交易所披露的信息显示，合肥润裕商业管理有限公司（以下简称“合肥润裕”）100％股权正式被挂牌转让。这家公司的背后，是那个曾经让市场寄予厚望、却最终沦为沉没成本的商业地标——合肥苏宁广场。

值得注意的是，这并非该项目的首次易手，而是充满了戏剧性的“二次转身”。就在挂牌日期的前几个月，即2026年6月14日，上海泓喆房地产开发有限公司（华润置地全资子公司）刚刚以6．57亿元的价格拍下该项目。而此次在产权市场寻找下家的合肥润裕，正是华润置地为了运作该项目而设立的平台公司。

从竞得到挂牌，时间跨度仅短短三个月有余，不足四年。这种典型的“快进快出”资本撤退动作，在以往被视为稳健基石的央企地产业务中极为罕见。目前，尽管转让底价尚未披露，但这一举动本身已经释放了强烈的信号：即便是央企，面对部分城市核心地段陷入泥潭的商业地产存量资产，其持有的耐心也在迅速消退。

业内观察人士指出，这类非核心城市的商业地产项目往往面临着复杂的债权债务关系和极高的续建成本。即便是在央企手中，如果无法在短期内形成现金流回正的有效路径，也会选择果断止损。这种做法虽然打破了国企“只进不出”的固有印象，但也反映出当前非标不动产市场的流动性困境。

巨额资产背后的“烫手山芋”

为什么华润置地要在接手如此短的时间内选择退出？要回答这个问题，必须看清这块资产的真实面貌。

合肥苏宁广场并非一个简单的闲置地块，而是一座体量巨大且停工多年的在建工程。早在2018年，苏宁置业便拿下了位于合肥市庐阳区北二环与蒙城北路交叉口的这块商服用地。项目规划建筑面积约27万平方米，其中商业经营面积高达17．6万平方米。原定于2021年10月开业的计划，随着2021年苏宁集团陷入严重的债务流动性危机而化为泡影。

此后几年，该项目不仅陷入了长期的停工状态，其主体公司“合肥苏宁悦城置业”也在2025年被法院裁定破产。对于接盘方而言，接手这个项目意味着不仅要背负巨额的续建资金需求，还要面临极高的去化风险。

根据此前安徽建英房地产土地资产评估有限公司出具的报告，截至2025年4月2日，该项目的建筑物及商服用地的评估价值合计约10．2亿元。华润置地当初以6．57亿元拿下，看似是以远低于评估价“捡漏”，但实际上，这仅仅是一个入场券。更令人担忧的是，这样的低价往往是基于资产处于严重停滞状态的假设，一旦启动开发，后续的资金投入可能远超预期。

此外，当时的竞买规则对受让方提出了严苛的时间表要求：竞得方需要在裁定后12个月内启动续建，并在30个月内实现全面开业，同时还需缴纳5000万元履约保证金。对于一个处于停滞状态、且周边环境充满不确定性的超大型综合体来说，要在不到一年的时间内重新开工，并在两年半内完工开业，对资金调度能力和工程管理能力的要求极高。这不仅考验企业的财务实力，更考验其对复杂问题的处理能力。

央企资管考核逻辑的转向

华润置地这次“闪崩式”的减持，不仅仅是针对单一项目的操作失误或止损，更深层地反映了当下大型房企——尤其是央企——资管逻辑的转变。

过去很长一段时间，央企凭借低成本融资优势，被视为处理不良资产的“白衣骑士”。然而，随着宏观环境的变化，央企房企的绩效考核重心正在发生微妙的位移。从单纯的规模扩张，转向更加注重现金流的健康度和周转速度。

持有这样一个需要持续投入数十亿资金才能唤醒的“沉睡资产”，不仅占用了宝贵的信贷额度，还会在财务报表上形成长期的沉淀成本。即便账面存在评估增值，但如果无法将其转化为可动用的现金或稳定的租金收入，这部分资产在当前的考核体系下就变成了“负累”。

有分析认为，在当前资本市场对房地产板块估值普遍偏低的环境下，央企更倾向于通过快速变现来维持自身资产负债表的稳健性。特别是在宏观经济复苏步伐较为平缓的情况下，任何可能拖累ROE（净资产收益率）的因素都会被无情剔除。

除此之外，商业地产的去化难度在整个行业下行周期中被进一步放大。合肥作为强二线城市，其甲级写字楼和购物中心市场依然面临着较大的供应压力和空置率挑战。接手一个位置相对边缘、建设进度严重滞后的旧改项目，即便有央企背书，想要在短期内通过自持运营获得理想回报也极具不确定性。

因此，选择在项目刚入手、尚未完全锁定长期负债时就进行权益转让，可以被视为一种理性的风控手段：与其承担漫长的开发风险和资金占用，不如尽早剥离，哪怕可能折价，也要确保资金的回流效率。

后续观察点

华润置地的这次挂牌，或许只是一个开始。未来，如何观察这类资产的市场反应将十分关键：

• 最终成交价格：此次挂牌是否会在后续达成交易？成交价是否会大幅低于6．57亿元的买入成本，从而确认央企的实际亏损幅度？这对于判断当前商业资产的真实估值水平至关重要。
• 受让方身份：谁会接下这个“烫手山瓮”？是专注于特殊机会投资的私募基金，还是另一家试图抄底的核心商圈资产的管理者？不同的受让方代表着不同的开发策略和风险偏好。
• 行业风向标：如果此类由央企主导的不良资产快速转让案例增多，将进一步印证当前非标不动产市场的去化阻力，并可能对周边类似项目的估值体系产生持续的压制效应。届时，我们或许能看到更多关于国资背景开发商如何处理存量资产的新闻。