首单港资REIT获批，近千亿供给狂奔背后是半数产品已亏损

首发于BT财经 | 2026年9月30日

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一、“首单港资”来了，但二级市场已经凉了一半

9月29日，财联社报道了一则消息：香港新世界发展旗下上海K11 Art Mall购物艺术中心及K11 ATELIER新世界大厦，通过分拆方式由广发基金管理的公募REIT获批申报上交所——这是业内首单港资背景的内地商业不动产REIT。

这个项目的预期发售总规模约为38．18亿元。分拆完成后，新世界发展的持股从100％降到了20％，不再并表，但仍然要继续担任底层资产的运营方。按常规节奏，这类项目从受理到获批、再到最终上市，还需要走完交易所审核、证监会注册等一系列流程。

听起来是利好？但现实情况可能比你想的更复杂。

与此同时，另一个数字更值得关注：全市场已有至少30只商业不动产REIT进入申报流程（含已申报、交易所反馈、已获批待发行等阶段），合计拟募资金额高达969亿元。

一边是接近千亿的重磅供给即将释放，另一边是——已经上市的5只商业不动产REIT中，有3只已经破了发行价。其中创金合信北京国资商业REIT从9月初上市以来，价格已经从发行价下跌了大约20％。

这意味着什么？意味着这批“准REIT”未来上市后的定价，大概率会面临比已上市产品更大的压力。

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二、为什么REITs也会“跌”？

如果你只买过银行理财或者货币基金，可能会觉得REITs怎么可能亏钱——毕竟它是“不动产”嘛，房子又不会消失。

但恰恰相反，REITs的价格波动幅度，有时候比股票还大。

原因很简单：REITs本质上是把商业地产打包成可交易的金融产品。它的底层资产是商场、写字楼这些能产生租金收入的物业。一旦宏观经济偏弱，或者某个区域的商业消费疲软，租金就可能下降，进而直接影响基金的现金流和估值。

以这次破发的三只产品为例：汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、创金合信北京国资商业REIT——它们的共同点是都投资了国内存量商业地产。而过去两年，中国商业地产的出租率持续承压，部分城市甚至出现了大面积的空置。

也就是说，虽然你买入的时候看到的是“成熟资产”“稳定租金”这样的标签，但实际上这些资产的经营数据可能在变化。当市场发现现金流的预期不如之前乐观时，价格就会调整。

这就是所谓的“定价体系不成熟”——投资者对同一类资产的判断开始出现分歧，有人愿意高价接盘，也有人宁愿割肉离场。

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三、港资入场，能带来什么？

回到首单港资项目的逻辑上。

新世界发展的加入确实带来了一些新的变量。首先，它不是简单的外资抄底——分拆后仍保留20％的权益且继续作为营运管理人，说明其对资产的日常运营仍有较强参与意愿。其次，从品牌角度看，K11系列在全球范围内具有一定的辨识度，对于提升底层资产的市场关注度和招商吸引力，可能存在一定帮助。

但这并不意味着它就能解决根本问题。

因为港资带来的更多是品牌效应和国际化运营模式，而不是凭空创造需求。如果整个市场的商业地产景气度没有明显好转，哪怕换了个更知名的运营团队，也仍然无法扭转租金下滑的大趋势。

此外，需要澄清一个细节：同篇报道中提到的另一支申报项目——国泰海通鹏瑞利商业REIT，其底层资产并非位于内地，而是新加坡鹏瑞利集团的医疗养老设施。所以严格意义上，它并不属于“港资内地产商业”的范畴，只是同样被归类在广义的商业不动产REIT申报名单里。

这也暴露出一个问题：目前市场对“港资／外资”概念的热度正在被放大解读，而实际上真正进入内地商业地产领域的境外资本体量仍然有限。

四、给普通投资者的三个建议

如果你手上有REITs持仓，或者正准备入手，以下三点值得留意：

第一，别把“不动产”等同于“不贬值”

房地产本身的物理价值确实相对稳定，但REITs的价格是由市场情绪、利率环境、以及底层资产经营情况共同决定的。当这些因素发生变化时，价格当然也会动。尤其是当前市场仍在消化大量新增供给的阶段，短期内难以出现V型反弹。

第二，警惕发行溢价

按照历史经验，很多REIT产品在首发阶段都会被包装得很完美——发行价往往高于二级市场开盘价。如果你在一级市场打新中签，上市后很可能直接亏损；如果你想在二级市场追高买入，更要确认当前的价格是否已经反映了合理的租金预期。一般来说，当一只REIT的价格跌破发行价超过10％－15％时，可能已经进入相对底部区域，但也意味着你的止损线已经被击穿。

第三，观察几个关键指标

• 租金回报率：底层资产的年租金收入占总投资额的百分比。如果低于无风险利率，说明资产本身就不具备投资价值。
• 空置率和出租率：每季度更新一次的数据。如果连续两个季度恶化，就要格外小心。
• 二级市场价格与净值的偏离程度：有些产品的市场价远低于净值，可能是因为折价交易带来的机会，也可能是因为市场认为净值被高估了。这需要你自己判断。

五、接下来看什么？

未来三个月到半年内，最值得关注的信号是：第三批、第四批REIT产品的发行节奏会不会放缓。

如果审批端真的像目前统计的30只以上、近千亿元的供给量释放出来，那么二级市场不仅可能继续承压，还可能因为流动性不足导致“踩踏式”下跌。反之，如果监管层选择主动控速，则会对市场信心起到托底作用。

无论如何，一个确定的事实是：这一轮REITs扩容的速度，远超大多数散户的认知。它不是一个“稳赚不赔”的产品类别，而是一个需要在特定经济周期下谨慎选择的专业金融工具。

当你看到新闻上说“首单港资REIT获批”、“市场规模接近千亿”这种字眼时，不妨多看一眼那些已经在跌的钱——它们才是市场真实的语言。