10月1日起购房省近5万：首套刚需贴息政策落地

9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），明确自10月1日起，中央财政首次对商业性个人住房贷款提供贴息。

这笔钱怎么贴？条件是：使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，所购住房建筑面积不超过120平方米，且购房总价不超过150万元。满足这三条的借款人，可享受最高100万元贷款规模的年化1个百分点财政贴息，最长贴息期限5年。

按目前首套房贷利率水平测算，相当于优惠了当前利率的三分之一。一笔100万元的长期限商贷，在5年贴息期内最多可累计减少付息近5万元。

政策的信号意义大于数字本身。它标志着新一轮房地产支持工具的扩容——此前已有降首付、下调房贷利率上限、公积金政策支持等举措叠加，而这次，财政资金直接下场补息差。

“三道门槛”划定受益圈层

这个政策设置了三个硬性准入条件，缺一不可。

首先是贷款类型。只有“新发放”的商业性个人住房贷款才能享受，存量房贷不在覆盖范围内。其次，“首套住房”认定按照现行政策执行——既包括新房，也包括二手房。第三，面积和价格双红线：120平方米、150万元。

这意味着什么？

中原地产首席分析师张大伟指出，150万元的房价红线是划分受益程度的核心标尺。对于北上广深等一线城市及强二线城市核心区而言，能够同时满足这三个条件的房源数量有限，主要集中在远郊板块或小户型存量房。普通二线与强三线城市才是政策的主要受益区域——这些城市的大量首套刚需楼盘，恰好落在150万以下、120平米以内的区间。

广大三四线城市和县城的情况则更为复杂。多数县域市场的刚需房源本就低于150万元，但核心矛盾并非利息成本，而是人口外流、收入预期偏弱带来的购房意愿不足。贴息降低了月供压力，却难以扭转长期购买力趋势。

上海易居房地产研究院副院长严跃进提供了一个更具体的观察：在大城市，部分总价略高于150万的房源房东为促成交易可能适度让利，以让买家符合贴息条件。这客观上有助于大城市小户型住宅流通，让工薪家庭以更灵活的方式实现“钻空隙”上车。

财政如何算这笔账？

从宏观视角看，这是一次用财政空间置换货币政策空间的操作。

当前按揭贷款利率大致在3．0％—3．1％区间，明显高于无风险理财收益率（约1．5％—2％）。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，贴息1个百分点后房贷利率降至约2％，基本等同于无风险利率，贷款的机会成本下降，居民加杠杆买房的意愿会上升——即所谓“房地产金融加速器效应”重新激活。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，这一工具的核心设计在于“不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差”——财政把钱补给借款人，而不是让银行让利。这是兼顾民生保障与市场稳定的结构性政策选择。

政策实施期暂定一年。根据官方测算，单户贷款规模上限100万元，按年化1个百分点贴息、最长期限5年计算，单笔峰值省息约5万元。但需要注意的是，这里的“省息”取决于实际贷款年限和还款方式，等额本息与实际占用资金周期的差异会导致最终数字不同。

截至2025年底，全国个人住房贷款余额接近40万亿元。即便只覆盖一小部分新增放款，年度财政补贴总额也是一个可观的数字。不过具体分担机制——中央财政与地方财政的比例——目前尚未公开披露。

与既有政策的互补关系

这项贴息政策并非孤立出台。它紧接9月28日国常会“推出一批务实管用的增量政策、研究出台稳定房地产市场政策措施”的部署而来。

从已有的政策工具箱看，降首付降低的是首付比例门槛，下调LPR和房贷利率下限打的是利率底，公积金提额覆盖的是缴存群体的额度需求，而这次的贴息政策填补了一个关键空白——在利率已经很低的情况下，进一步压缩居民的借贷机会成本，同时通过精准的准入条件把资金定向给到首套刚需群体。

通知也明确排除了两种情况：保障性住房和公积金贷款购房者国家已有相关政策支持，此次不叠加享受。

从数据面看，中指数据显示，2025年重点40城新房市场中120平方米及150万元以内户型成交占比约33．6％，二手房中同类房源占比约56．3％。如果贴息政策能有效转化其中一部分观望客户，短期内的成交量弹性不容低估。当然，这建立在购房决策周期内政策持续生效、地方执行细则及时落地的前提下。

接下来看什么

政策已出，实施细则待落。以下几个指标将决定这道政策红利能否真正流入有需求的家庭：

第一，各地执行细则何时公布。贴息申请流程、审核部门、发放节奏——这些实操环节目前未披露，直接影响政策兑现速度。

第二，符合条件的家庭数量。150万元、120平方米这两道门槛在不同城市意味着完全不同的覆盖面，后续需要跟踪各城市新房和二手房成交结构的匹配度变化。

第三，商业银行首套房放贷量的边际变化。贴息降低了借款成本，是否会带动一季度信贷需求回升，值得观察。

第四，房企库存去化周期是否出现结构性缩短——尤其是二三线城市的中小户型项目，有望率先迎来成交回暖。

第五，政策延续性。暂定一年的实施期意味着到期后是否有续期或调整，将直接影响中长期市场预期。

－－－