三部门定调现房销售：预售没有取消，但房企拿钱的方式全变了

8月28日下午，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，自发布之日起施行。文件给出三条硬指标：新出让土地的商品住房项目要“优先选择现房销售”；继续实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金“应全部存入资金监管账户”。

文件名里的“完善”两字容易让人以为只是一次温和修补。实际内容恰恰相反：预售制度并未退出，但它赖以运转的三条资金链，在同一天被整体改写。

一条证件划出两个世界

新政没有按城市分级，也没有按房企资质区分，而是用一张证——建设工程规划许可证——把市场切成两块。

《通知》明确，施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；施行之日起，新出让土地的项目，以及已出让土地但尚未取得该证的项目，优先选择现房销售；已取得该证的项目，鼓励实行现房销售。

也就是说，正在销售和正在建设的楼盘不被急转弯，改革落点压在“下一批地”上。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬向央视记者表示，此轮转型不是一刀切，遵循渐进过渡原则，“老项目继续采取预售的制度”。

真正改变游戏规则的是预售门槛那一句：实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，“具体条件由各地根据实际情况确定”。封顶只是全国底线，地方可以在此基础上继续加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断是，这意味着预售门槛越来越高，“预售和现售的差距在缩小”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则把整体路径概括为“方向明确、过渡有序”。

三段资金链，同时换了走法

第一条在拿地端。《通知》要求房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。同一天，中国人民银行与金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。

第二条在开发贷。新政推行房地产项目主办银行制：一个项目确定一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务，开发贷款发放要与项目建设周期相匹配。《意见》给出了具体期限——预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。

第三条在按揭端，也是与购房者关系最紧的一条。《意见》要求个人住房贷款通过受托支付方式发放：现房销售项目受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售项目支付至预售资金监管账户；所购新建住房实行现房销售的，按揭在销售备案后发放，实行预售的，须严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

融资端同时留了口子。《通知》支持项目开发公司通过股权、债券等方式融资；证监会同日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》推出12条措施，涉及推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展、强化上市房企再融资的内控审查。严跃进认为，这标志着政策从单纯“输血”转向“输血”与“堵漏”并重。

三条规则指向同一个方向：把“借钱拿地、卖期房回款、以回款支撑下一轮拿地”的循环，从制度上拆开。

购房者手里的时间表变了

对普通家庭，最直观的变化落在四个细节上。其一，买期房时首付款和按揭全额进入监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后才解除监管。其二，房企违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除购房合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。其三，买现房时，房企在取得建筑工程施工许可证后只能依法收取“少量定金”，且定金同样要在项目主办银行开立监管账户。其四，推行“交房即交证”，现房销售前一般应办理房屋首次登记，交付时购房人同步取得不动产权证书。

需求端还有一条配套：个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。据中原地产首席分析师张大伟介绍，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，1999年起延长至30年并沿用至今，此次刷新了年限纪录。但拉长年限降低的是月供，不等于总成本下降——一位研究机构高管向财联社记者指出，期限越长，在利率和贷款金额不变时累计支付利息通常也越多。

为什么偏偏是现在

官方给出的第一个理由是市场阶段变了。三部门有关负责同志在答记者问中指出，经过近30年快速发展，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质阶段，“过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求”。

第二个理由是市场自己已经先走了一步。李宇嘉介绍，全国商品住房现房销售占比已从2020年的10.2%提升至2025年的32.4%；央视援引的口径则是从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。按财联社引述的机构统计，2025年前三季度现房销售面积占商品房销售面积的比重已超过三成。换句话说，这次不是把行业推上陌生道路，而是给已经跑出来的份额补上制度轨道。

第三个理由是风险事件提供的政策压力。答记者问直接点名：恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，“是房地产开发经营‘三高’模式弊端暴露的有力证明”；改变高负债、高杠杆、高周转模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导企业根据自身实力合理确定开发经营规模。

房企的分水岭在哪里

现房销售意味着企业要独自扛完整个建设周期。李宇嘉向每经记者解释，预售模式下开发商可以在建设过程中提前销售、用回款支持后续开发；转向现房后，房企需要先投入更多自有资金完成建设，销售周期相应拉长。

压力的另一面是供给节奏。李宇嘉认为，当前新房市场库存去化难度越来越大，长库存（2024年之前批售的库存）占比达60%至70%，成为制约新房市场稳定的“堰塞湖”；现房销售短期内可能减少房屋供应，但不会减少销售，反而有望通过新房供给“断档”，为市场修复供需关系提供喘息空间。

中指研究院分析师则认为，政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。多位受访人士的共识是，房企竞争逻辑正从“谁拿地更多、开发更快”，转向“谁的资金实力更强、谁能按期交付、谁的产品更契合本地需求”。

接下来值得盯的四件事

一是各市县实施细则。文件要求各省加强指导监督、各市县制定实施细则，而“具体条件由各地根据实际情况确定”预留了相当空间，核心城市把预售门槛定多高、监管额度划多大，决定改革的实际力度。

二是土地出让公告会不会成为筛选器。新政要求对实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息，并允许土地出让方案“可带规划方案出让”。未来一两年重点城市挂牌地块中现房销售条款的占比，是最容易验证的执行指标。

三是成本会否进入售价。业内普遍认为现房销售会拉长资金占用、抬高财务成本，但目前没有权威公开测算可以引用其幅度。

四是存量项目的转轨意愿。已取得规划许可证的项目按原政策执行预售、同时被“鼓励”转现房销售，房企是否愿意用回款延后换取更紧的资金监管，将在很大程度上决定过渡期长短。

参考数据来源

• 财联社（全文转载《关于完善商品住房销售制度的通知》），2026年8月28日：https://www.cls.cn/detail/2467861
• 每日经济新闻《推行现房销售，实现“所见即所得”！三部门联合发文完善商品住房销售制度》，2026年8月28日：https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564155.html
• 央视新闻（澎湃新闻转载）《商品房现房销售制度改革再进一步，专家解读》，2026年8月28日：https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33967875
• 21世纪经济报道《重大调整！三份重磅文件完善房地产基础制度，现房销售时代加速到来》，2026年8月28日：https://m.21jingji.com/article/20260828/herald/3eb91f639b56e588dc9270dfe89c9e80.html
• 第一财经《适配现房销售改革，房地产信贷迎来制度性重塑》，2026年8月28日：https://www.yicai.com/news/103339122.html
• 财联社《两部门：预售房地产项目贷款期限最长5年 现房销售项目贷款期限最长7年》，2026年8月28日：https://www.cls.cn/detail/2468039