房贷延到40年、预售门槛抬到主体封顶：这轮楼市新规的三笔账

2026年8月28日下午收市后，中国房地产的基础制度在几个小时内被连续改写了三次。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地“有力有序推行商品住房现房销售”，实现“所见即所得”；中国人民银行与国家金融监督管理总局将个人住房贷款最长期限放宽到40年，这条年限规则自1999年定为30年后，二十多年未动；中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，四部分十二条，打通上市房企的再融资、并购重组、债券、资产证券化与REITs通道。

三份文件分别管卖房、管借钱、管融资。落到普通人身上是三张账：收房风险的账，月供和利息的账，房企还能不能靠高周转活下去的账。

现房销售不是“一刀切”，而是一张时间表

“取消预售”的说法在传播中走快了一步。据每日经济新闻、新华社通稿和央视新闻对条文的转述，《通知》的实际写法是分层的：新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择现房销售”；已取得规划许可证的项目“鼓励实行现房销售”。仍实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地确定。施行日前已取得规划许可证的项目，预售条件和资金监管按原有政策执行。

也就是说，这不是把存量项目推倒重来，而是把新增供给的入口逐段换掉。

硬约束写在钱上。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后才能解除监管；企业违约不能按期交房，购房人可按约解除合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。现房销售项目还配了一个新工具：取得施工许可证后可签订购房定金合同、收取“少量定金”并纳入项目主办银行监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。

转向并非凭空发生。央视新闻援引的数据显示，全国新建商品住房现房销售占比已由2022年的13.9%升至2025年的32.4%。三部门在答记者问中给出两条背景：二手房交易总量已全面超过新房；点名恒大地产破产清算及许家印案公开宣判，要求改变“高负债、高杠杆、高周转”模式。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对每日经济新闻判断，长库存是当前的“堰塞湖”，现房销售可能是破解死循环的关键，短期可能减少新增供应但不减少销售，会倒逼房企深耕一隅、用品质换溢价。据第一财经报道，8月28日广州出让南沙区万顷沙地块，要求建成并取得现售备案证明后方可网签，为广州首宗实行现房销售承诺制的宅地。

40年房贷：月供少636元，账单上多出20万

最受关注的是期限。第一财经、财联社将这一条归于央行与金融监管总局8月28日印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，表述为“将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年”，央行有关部门负责人称具体期限由购房人与商业银行协商确定。澎湃新闻则称该条款出自配套的《个人住房贷款管理办法（试行）》，自印发之日起施行，1998年版《个人住房贷款管理办法》同时废止。截至发稿，两部门官网原文未检索到，条款归属仍以官方文本为准。

按等额本息做一个直白的测算（假设：本金100万元、年利率3%、期限取政策上限，不考虑提前还款与利率重定价；本文自算，非官方数字）：30年期月供约4216元、累计利息约51.8万元；40年期月供约3580元、累计利息约71.8万元。月供每月少约636元，降幅约15%；总利息多付约20万元，增幅约39%。

这正是最容易被读反的地方——它降的是月度现金流压力，不是买房的总成本。一家研究机构高管对财联社表述得很直接：总成本不降，期限越长累计利息越多。中原地产首席分析师张大伟认为，此次调整刷新了个人住房贷款年限纪录，月供显著下降的同时，可贷额度空间也会被释放。易居研究院严跃进提出可探索“前五年只还利息”——这是专家建议，不在已发布条文之内。门槛也并非只松不紧：据澎湃新闻，配套办法设定月房贷支出与收入比不超过50%（含）、月所有债务支出与收入比不超过60%（含）。

真正改变还款起点的是发放时点。据澎湃新闻，现房项目的按揭在办理销售备案后发放，预售项目则要等竣工备案后发放，并受托支付至预售资金监管账户。如果这一条落地，“房子没交、贷款先还”的局面将被改写。

房企那一端：回款周期从6个月拉到3年

销售端和信贷端同时改，压力集中在开发环节。开发贷款改为“一项目一主办银行”，全部项目资金纳入其账户管理，贷款结清前原则上不得变更；预售项目贷款原则上不超3年、最长5年，现房销售项目原则上不超5年、最长7年。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁对第一财经分析，资金回笼从预售时代“拿地6个月回款”后移到现房销售的2.5—3年乃至更长，房企必须先用自有资金覆盖建设费用，土地—金融—开发—登记的全流程配套跟不上，部分中小房企的资金缺口会扩大。

证监会十二条是留给上市房企的出口。据每日经济新闻，再融资端支持通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行，募集资金须投向符合政策要求的市场化项目；并购重组端支持运用发行股份、定向可转债、现金收购涉房资产，建筑等相关行业上市公司参照执行；债券端支持新发公司债、允许存量公司债券滚动续发；存量资产端支持发行CMBS、不动产ABS，支持符合条件的项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs。

出口的另一面是收紧。同一份意见要求优化对房企发行证券的审核把关，重点盯合并报表、收入确认等会计准则执行情况，严防严打欺诈发行、虚假信息披露及系统性、团伙性造假；风险端要求平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动违约债券处置出清。多位行业人士对每日经济新闻表示，这意味着房企融资逻辑从依赖主体信用转向基于项目情况。

接下来该盯什么

一是施行日期与地方细则。《通知》把预售具体条件交给“各地根据实际情况确定”，同一份文件在不同城市的执行强度会差很多，海南、湖北荆门等地已先行试点。

二是40年在银行端的实际执行。“由购房人与商业银行协商确定”意味着期限上限不等于普遍可得，借款人年龄、房龄与收入比审查会决定谁真能贷到40年。

三是新增供给的接续节奏。现房销售同时拉长开发周期和回款周期，中指研究院判断短期新增供应减少会加快去库存并加深城市分化；58安居客研究院张波认为，行业中长期将告别规模高周转，转向交付力与产品力竞争。

还有一个更慢、但更关键的变量：地方政府土地出让条件的改写速度。广州那宗要求“建成并取得现售备案证明后方可网签”的地块，是这条链条上第一个可复制的样本。

参考数据来源

• 新华社（每日经济新闻转载）·《三部门：完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售》· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4563806.html
• 央视新闻（每日经济新闻转载）·现房销售政策解读（含现房销售占比13.9%→32.4%）· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4563850.html
• 每日经济新闻 ·《推行现房销售，实现“所见即所得”！三部门联合发文完善商品住房销售制度》· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564155.html
• 第一财经 ·《重磅！30年变40年，个人住房贷款期限延长》· 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339038.html
• 澎湃新闻 ·《房地产融资迎来五项新规：个人住房贷款最长可达40年，预售房贷竣工备案后发放》· 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968936
• 每日经济新闻 ·《资本市场支持房地产新政落地：股债、ABS、REITs等多措并举》· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564309.html
• 第一财经 ·《现房销售时代加速到来，一场房地产行业大变局正在发生》· 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339470.html
• 财联社 ·《现房销售加速推进、房贷期限延长至40年 房地产市场将迎来哪些变化？》· 2026-08-29 · https://www.cls.cn/detail/2468212