房贷最长40年、预售房竣工才放款：房地产信贷新规的两本账

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），共7章36条，自印发之日起施行。同一天，金融监管总局会同央行、住建部等部门发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产信托业务五个管理办法（试行）；住建部、自然资源部、金融监管总局三部门还印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求有力有序推行现房销售。

几份文件指向同一件事：房地产信贷的底层规则被重写了。对购房者，个人住房贷款期限上限由最长30年延长至最长40年；对预售商品房，按揭放款时点从主体结构封顶后移到项目竣工备案。一边给居民月供做减法，一边把开发商的一笔关键回款往后推。

一笔账：月供少635元，多付的利息去了哪

《意见》第二十条写明：个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。央行答记者问明确，这是把期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

期限拉长最直接的效果是月供下降。上海易居房地产研究院副院长严跃进以100万元本金、年利率3%、等额本息测算：30年期月供4216.04元，延长至40年期月供3581.02元，每月少还635.02元，降幅约15%。按同一口径乘以还款月数推算，30年期总还款约151.8万元，40年期约171.9万元，多出的约20万元，就是把还款压力往后摊的价格。

这正是政策的真实取舍：它降的是当期现金流门槛，不是总债务成本。对刚进入职场、收入仍在爬坡或短期承压的家庭，40年期打开了准入空间；对计划提前还款、或年龄接近退休的借款人，拉长期限未必划算。期限定价权交给双方协商，也意味着不同城市、不同银行的方案会不一样。

同批施行的《个人住房贷款管理办法（试行）》还优化了收入偿债比例上限：月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。这两道线决定同样收入下能批多少额度、能不能选满40年。金融监管总局有关司局负责人表示，优化收入偿债比例上限、延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力。

另一笔账：房子没竣工，按揭款不再划给房企

对企业端，第二十二条才是分水岭。原文要求：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。贷款还须通过受托支付方式发放——现售项目划入项目公司在主办银行开立的资金账户，预售项目划入预售资金监管账户。

此前多数按揭遵循封顶放款，即主体结构封顶后即可向购房人放款并划付房企。新华社报道称，一旦已售项目逾期交付，容易出现没拿房、先还贷的问题；参与解读的专家介绍，近年建筑施工流程拉长，很多项目封顶后仍有大量装修、绿化工程，封顶放款已不符合现实需求。官方把新规目标概括为一句话：确保购房人能拿房、再还贷。

规则改写后，按揭款到账时点整体被推到竣工备案之后，购买再交易住房的则要在落实担保后放款。招联首席经济学家董希淼告诉财联社记者，通过先交房、后放贷的机制，配合更长贷款期限和更严格资金监管，《意见》将迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资。

主办银行制：一个项目只认一家银行

《意见》第十二条确立开发贷款主办银行制度：单个项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团牵头行），对项目资金封闭管理。项目存续期间，除按规定监管的预售资金、定金外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部项目相关资金均纳入主办银行资金账户；主办银行和资金账户在开发贷结清前原则上不得变更；项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

卡住资金流向的同时，建设端期限被放宽。第十三条规定：预售项目贷款原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；商业地产开发原则上不超过7年；首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。换句话说，项目没盖完，银行不能把本金抽走。配套的商品住房开发贷款管理办法还要求，按办法发放贷款的项目纳入白名单管理，对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款。表外同步收紧：据澎湃新闻整理，房地产信托业务余额不得高于信托业务实收规模5%，非标形式投资不得高于房地产信托业务余额50%，该办法2027年3月1日起施行。

存量房贷的两个可以，还没有标准答案

已背着房贷的人更关心第二十四条和第二十六条。前者规定：已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更合同约定利率，或申请新发放浮动利率贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择；调整后加点幅度由双方协商，但不得低于所在城市利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金。后者规定：借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

两处边界必须看清：触发调息的偏离幅度具体数值，《意见》并未披露；两条用的都是可以而不是应当，银行保有自主裁量空间，能否谈成取决于各行细则。第三十六条同时明确，施行前已签订的贷款合同继续按合同约定执行，并一次性废止银发〔2003〕121号至银发〔2016〕26号等9份房地产信贷文件；配套办法还规定，新规施行前已取得预售许可证的项目，其按揭发放条件可按原规定执行。

接下来该盯什么

一是商业银行操作细则：调息偏离阈值、40年期对借款人年龄与退休时点的限制、能否搭配前几年只还息后转等额本息。《意见》全文未出现住房公积金相关表述，40年期限是否适用于公积金贷款有待明确。二是白名单项目的开发贷换绑进度，主办银行原则上不得变更，会让项目与银行的融资关系重新排序。三是现房销售推进节奏：三部门通知要求新出让土地项目优先选择现房销售，若现房占比上升，销售备案后放款将成为主场景，房企之间回款速度分化会更明显。四是政策工具参数：《意见》专设房地产金融宏观审慎管理一章，明确由央行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例，对银行实施房地产贷款集中度管理，利率政策由央行另行规定，并改革完善信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计。这些工具何时调整，决定下一阶段的空间。

这份文件不是一轮新的刺激，而是一次制度重建：它把钱房两空的风险从购房人一侧挪到开发建设与资金监管一侧，把按揭回款从预售阶段挪到交付之后。购房人省下的是当期月供，开发商多等的是整个建设周期。规则已经改了，真正决定效果的，是各家银行和地方接下来写下的细则。

参考数据来源

• 中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》全文（2026年8月28日联合印发；界面新闻转载，中国政府网与央行官网原始页面截至发稿未能访问）· https://news.sina.cn/gn/2026-08-28/detail-inipwnxt9955301.d.html
• 中国人民银行有关部门负责人就《意见》答记者问（页面标注来源：中国人民银行；21财经转载）2026-08-28 · https://m.21jingji.com/article/20260828/herald/c720615fbd3f71b32b55c7aba999ebd5.html
• 新华社《新华解码丨构建房地产发展新模式，信贷管理这样改革完善》（记者吴雨）2026-08-28 · https://www.news.cn/fortune/20260828/1ef73fb7b5f848de9e862484a31b54ae/c.html
• 新华社《三部门联合印发〈关于完善商品住房销售制度的通知〉》2026-08-28 · https://www.news.cn/politics/20260828/6a2cbaa5cc6f4a6e8d329c38edd3272b/c.html
• 财联社（条文摘编标注来源：中国政府网）《个人住房贷款政策有大变化》2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468276
• 澎湃新闻《房地产融资迎来五项新规》2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968936
• 每日经济新闻《两部门完善房地产信贷政策：个人住房贷款期限延至最长40年》2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4565296.html
• 每日经济新闻《三部门联合发文完善商品住房销售制度》2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564155.html
• 财联社《确保能拿房、再还贷！两部门房地产信贷新规重磅落地》2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468230