13连涨后首跌！香港楼价回落0.5%，租金为何还在创新高

13个月的上涨，被0.5%打断

8月27日，香港差饷物业估价署更新私人住宅统计：7月全港私人住宅售价指数报321.5点，按月下跌0.5%，结束了此前连续13个月的上升。同一份统计里，1至7月楼价指数累计上升7.3%；而另一头，私人住宅租金指数仍在刷新历史高点。

0.5%这个跌幅本身不算大。7.3%摊到7个月，平均每月约1个百分点，也就是说，7月这一次回落，大致吐回了半个月的涨幅（本文据差估署已公布数据推算）。真正让人犹豫的是它的位置：出现在连续13个月上涨之后的第一个月。

单月读数很难直接当拐点判据。差估署售价指数以已登记的买卖合约价格为编制依据，从签约、注册到进入统计，读数通常滞后市场约一至两个月——7月的数字更多刻画的是夏季那段成交，而不是8月下旬挂牌市场上的报价。还有一点容易被忽略：这类以登记资料编制的月度指数，本身会随着后续登记个案陆续修订，首个读数往往不是最终读数。看香港楼价，更稳妥的做法是把它当成一支滞后一至两个月的温度计，而不是当天的报价屏。

同一份报表里，另一头在创新高

跌的是楼价，涨的是租金：7月私人住宅租金指数按月上升0.8%，连续第9个月上行，再创历史新高。

一跌一涨，把同一件事推向同一个方向——租金回报率的分子在涨、分母在停。中原地产的数据显示，6月中原城市租金指数CRI的回报率为3.24%；该机构并称，在租金上升、楼价短暂调整的背景下，住宅普遍仍处于“供平过租”阶段。

“供平过租”是香港楼市的本土说法，意思是买入并持有单位的每月按揭支出，低于把同一单位出租可收到的月租金。当买房的月成本比租房还低、而租金还在创新高，出租型需求就有继续进场的现金理由。这也解释了为什么楼价指数转跌的同时，新盘销售端仍能掀起声量。

5.3万份认购登记，和5.3万笔成交不是一回事

8月27日，华润置地在西南九龙的项目“叡璟”第一期公布第二轮销售初步点算：累计收取逾5.3万个认购登记，该轮按价单发售133套，超额认购逾397倍，并被报道称为香港历史上首个认购登记突破5万份的新盘。

口径必须说清楚：认购登记是意向登记，不是已锁定成交，而且是发展商方面的初步点算。收票中通常包含为博中签率而重复提交的多份登记，从收票到签临时买卖合约、再到正式注册，中间存在筛选与流失。以逾5.3万份登记对应133套计，即便倍数接近400倍，本质上仍是5万多份意向里筛出133个买家——热度是真的，但热度不等于成交均价会被继续推高。

对楼价指数真正起作用的，是实际注册价格。新盘以贴近二手的价单定价，会抽走准备换楼的客源，短期同时造成两个结果：一手看着热闹，二手的成交与报价承压。7月指数的回落与这一分流方向一致，但差估署这项统计并未拆分一手与二手，这条归因仍需后续分项数据验证。

三方钱包：租客、业主和买家各自面对什么

这轮分化把同一座城市拆成了三种处境。对租客，租金指数连续9个月上行并创历史新高，意味着续约时的议价空间继续收窄，尤其是地铁沿线与学校周边的中小型单位。对已持有单位的业主，租金创新高叠加“供平过租”，持有期的现金流压力被租金抵消一部分，这也是不少业主宁可租不愿卖、二手挂牌未必快速增加的内在原因。

对准备上车的买家，7个月7.3%的涨幅已经消化掉相当一部分压抑需求，价格向下探的弹性没那么大了。此时真正的约束不是“楼价还会不会再跌0.5%”，而是三件事：按揭利率走向、收入与就业预期的稳定性，以及单位能否顺利租出、能租多少。前两项决定月供，第三项决定“供平过租”这块安全垫还在不在。

机构的分歧，藏在预测数字的力度里

对这轮回调，机构的解释目前普遍偏向技术性调整，但强弱差别不小。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，7月是暑期传统淡季，家庭外游增加，世界杯决赛等也分流了看楼量，开发商未贸然推盘，成交支撑不足带来调整，并维持全年楼价上升15%的预测；香港置业研究部董事王品弟判断，连升13个月后出现调整属正常市场调节；美联物业分析师岑颂谦预期8月租金升势延续、继续破顶，认为楼价涨势尚未完结。

15%这个数字，要放在7.3%的已完成涨幅背景下看：按剩余5个月计，意味着该机构预期还有约8个百分点的空间（本文推算）。这是预测，不是已经发生的事实，也不构成任何人的买入理由。

值得注意的是，“正常市场调节”和“涨势尚未完结”这两句话其实都还没被证伪，它们共同的前提是成交量要在8、9月回补。至于支撑逻辑，受访人士提到的理由集中在特区政府推动国际教育枢纽带来的升学与专才需求、本地经济增长、IPO集资额回升与访港旅客增加。这些在报道中均为定性表述，未附可核对的数字与出处，引用时应保留归因，不宜当作已核验的事实使用。

什么信号会让“回调”变成“转折”

判断性质，有四个可观察的窗口。

第一是9月下旬前后公布的8月指数。若8月、9月连续下行，且跌幅明显大于0.5%，那么“淡季噪音”的解释就开始失去解释力。

第二是租金。租金回报率能成为支撑的前提，是租金继续创新高；一旦暑期旺季结束、租金指数回落，“供平过租”的利差会被压缩，等待入市的出租型需求也会重新算账。

第三是一手的签约与注册量。认购登记只是声量，签临时合约与正式注册才是成交；如果新盘需要靠加码折扣才能把票转成合同，反映的是需求的价格敏感，而不是市场过热。

第四是二手挂牌量与减价盘数目。二手指数本月只是小幅回落，挂牌结构才是供需的直接指标；若业主开始集中降价放盘，“正常调节”的说法就需要重新评估。

风险也在另一侧。楼价7个月上涨7.3%、租金处在历史新高，两个数字同时说明这一轮修复并不便宜。“供平过租”不等于“月供付得起”，前者是资产层面的比价，后者是家庭现金流层面的约束。

参考数据来源

1. 香港差饷物业估价署 · 物业巿场统计资料：私人住宅第1—5项（截至2026年7月，2026年8月27日更新） · https://www.rvd.gov.hk/tc/publications/property_market_statistics.html
2. 每日经济新闻 · 《连涨13个月后首次回落，香港楼价涨不动了？ 业内：属正常市场调节、涨势尚未完结》 · 2026年8月28日 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4563423.html
3. 每日经济新闻 · 《连涨13个月后突然转跌，香港房价涨不动了？ 业内：属正常市场调节，涨势尚未完结》 · 2026年8月28日 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564002.html
4. 香港差饷物业估价署 · 最新消息（物业巿场统计资料更新至2026年7月，2026年8月27日） · https://www.rvd.gov.hk/tc/whats_new/recent_updates.html
5. 中原物业顾问有限公司（机构主页；CRI回报率3.24%系媒体转述，未能核验机构原始报告页） · https://www.ccli.org.hk