王健林还在拼命给万达还债时，碧桂园突然盈利了？

 

寒冬中的房地产行业终于迎来好消息，国内房地产巨头碧桂园突然扭亏为盈，成为行业第一家扭亏为盈的头部房企。

 

3月30日碧桂园发布2025年财报，2025年碧桂园营收1549亿元，虽然同比下滑38.72%，但归母净利润却由上一年同期的-328.4亿元提升至32.61亿元，这也是最近四年来碧桂园首次盈利，在亏损2172.92亿元之后，经过行业深度调整后，碧桂园打响了头部房企扭亏为盈的第一枪。

 

 

在3月23日发布扭亏为盈的业绩预告的次日，股价涨6.67%，3月25日再涨6.25%。但3月26日因强制可转债转股，发行398.56万股新股，每股发行价2.6港元，股价下跌4.41%，3月27日股价再跌1.52%。

 

资本市场对碧桂园的态度，或是源于碧桂园的扭亏为盈主要来自债务重组非现金收益。碧桂园在公告中指出，本次业绩转亏为盈的核心原因，是碧桂园完成债务重组所录得的非现金收益。剔除重组收益仍亏损。业绩扭亏主要靠非经常性收益，主营业务仍承压，市场对其可持续性仍然抱观望态度。

 

债务重组帮了大忙

 

营收1549亿元，下滑了近四成，但净利润却有32.61亿元，而毛利率连续三年为负，2025年毛利率为-27.84%，净利润在连续三年为负后终于在2025年变为1.05%。仔细来看，营收大幅下滑，毛利率为负，而净利率由负变正，是不是觉得很奇怪？这里就不得不提到债务重组。

 

 

和其他头部房企一样，碧桂园的负债一样高企。此前长期雄踞房企前四的恒大、万科、碧桂园和融创中国，截至2025年年末总负债分别是2.44万亿元、8355.6亿元、7679亿元和8059.4亿元，碧桂园在四家房企巨头中负债最低，且有息负债只有1480亿元，其他三家的有息负债分别为恒大的6247.7亿元、万科的3629亿元和融创中国的1882.6亿元。碧桂园有息负债占总负债的比例只有19.3%，而恒大、万科和融创中国的占比分别是25.6%、43.4%和23.4%，碧桂园成为有息负债占比唯一一家低于20%的头部房企。

 

 

截至2025年底，碧桂园总负债为7679亿元，较2024年底的9846亿元，显著减少2167亿元。其中，有息负债2025年期末值为1480亿元，较2024年期末的2535亿元下降1055亿元，降幅达42%。有息负债偏低，让碧桂园更方便和更可能进行债务重组。2025年，碧桂园全力推进境内和境外债务重组工作，其中，境外约177亿美元债务重组方案获批，已于2025年12月30日正式生效，新债务与权益工具均已完成发行。境内重组也顺利落地，将按顺序启动现金购回、股票和一般债权选项，当前已启动上限4.5亿元的现金购回程序，预计将于4月完成。债务重组完成，有息负债大降千亿，财务风险显著出清，是近四年最好的财务状况。

 

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，碧桂园重组化债扭亏为盈是个积极的信号，即使是非现金收益也非常不容易，在他看来，碧桂园扭亏为盈的业绩与债务重组带来的账面效应密切相关。重组使得企业实现账面上的扭亏为盈，对于资本市场的运作、日常经营以及企业形象，都具有正面作用。

 

碧桂园的债务重组之路异常顺利，此前9笔累计规模约137.7亿元的境内债务重组方案全部通过，涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案也于2025年12月30日正式生效，整体降债规模预估将近900亿元，重组后新债务融资成本骤降至1%至2.5%，为碧桂园未来五年卸下重担、轻装上阵赢得关键窗口。在2025年年底前突击完成债务重组，才交上了一份扭亏为盈的答卷。

 

为何召回辞退的“老兵”？

 

碧桂园此前是拥有员工超过13万人的超级房企。2018年年末员工总数为131387人，在2019年房地产行业遇冷后，截至2020年末，碧桂园员工总数降为93899人，两年时间碧桂园员工人数骤减近三成。2021年，碧桂园员工人数短暂反弹，员工总数同比增长7.2%，总人数再次超过10万，达100700人。但随后三年每年同比分别减少57.2%、47.1%和21.4%，员工总数降至2025年中期的17920人。相比2018年，员工减少了113467人，员工总体降幅高达86%。

 

 

据第一财经报道，近期碧桂园发布了《离职人员返聘管理办法》，要进行“大规模老兵召回”。称该返聘管理办法是“为保障业务有序推进，匹配公司经营恢复阶段的发展节奏与新项目开发诉求”而制定，这次《离职人员返聘管理办法》的制定颇为细致，对返聘人员的司龄、离职时长、过去的绩效表现、定薪办法等都进行了规定。

 

地产分析师王一然认为，碧桂园的召回“老兵”是业务复苏的表现，“老员工熟悉流程、文化、项目情况，到岗即能上手。这样能够节省大量成本，行业‘老兵’在任何一个行业都是珍贵的资产，这样可以省去高额猎头费、培训费、试用期成本，优先召回司龄两年以上、历史绩效S/A的骨干，快速稳住自己的基本盘。”

 

目前碧桂园在全国有数百个项目进入交付冲刺，工程、现场管理、客诉处理人手不足。老员工熟悉项目历史、供应链、政府关系等工作流程，召回这些老兵能快速解决停工、纠纷、维权等硬骨头。同时碧桂园召回老兵也是为了守住保交付底线，避免因管理缺位引发业主维权、政府问责、合规风险。2022–2025年，碧桂园累计保交楼近185万套，在行业内位居前列。

 

尽管碧桂园方面回应称非大规模召回，仅为关键岗位精准补位，是制度常规修订，实际上是定向、高门槛、小批量返聘，聚焦工程、成本、运营、开发、营销一线实干岗。“优秀人才是公司可持续发展的源动力。公司的人才任用始终围绕业务实际需求，从内部三好人才、优秀员工返聘、外部人才社招等多渠道综合选拔。”碧桂园表示。

 

在大部分房企都在继续裁员的情况下，碧桂园能够逆势召回老兵，说明其业务的逐渐恢复。标志着碧桂园从“断臂求生”转向“修复经营”的人才补位，用最低成本、最快速度补上保交付与重启经营的核心能力缺口。

 

严跃进也认为碧桂园此次举动是其经历深度调整后，经营重心发生实质性转变的信号，正着手为现有业务补充力量，逐步迈入经营恢复的重塑阶段。

 

从“断臂”到修复

 

碧桂园虽然在2025年扭亏为盈，但依然存在诸多隐忧。销售断崖式下跌，权益销售额330亿元，较2021年巅峰期7500亿元跌幅约95%，市场份额大幅萎缩。

 

保交楼数量方面，2025年仅交付17万套，为近三年最低，当然这也标志着碧桂园存量交付任务基本完成。同期碧桂园基本停止拿地，聚焦存量项目盘活与保交付。这说明其业务有所恢复，但还远远不够。

 

值得注意的是，碧桂园的现金流依然紧张，报告期内现金及等价物约仅为63.62亿元，可自由支配现金依然有限。经营现金流仍然承压，但债务重组后融资压力显著缓解，短期偿债风险下降。2025年碧桂园以“保交付、降债务、控支出”为优先，现金流优先用于保交付与债务履约，这必然导致其现金流的紧张。

 

 

“从目前来看，碧桂园的经营拐点未到，销售、收入、毛利仍在下滑，经营端未实质修复，仍处收缩期。2025年扭亏为盈有一定水分，账面盈利为非现金重组收益，不代表经营能力恢复。但2026年碧桂园从‘保交付、化风险’转向‘修复经营、轻资产扩张’，重启部分项目开发、拓展代建城市更新等轻资产业务。以及启动‘老兵召回’，补充工程、运营、营销等核心岗位，为经营复苏做人才准备，这又说明碧桂园正在缓慢恢复。”王一然对碧桂园2025年的表现依然给予足够的肯定。

 

相比碧桂园32.61亿元的净利润，万科则巨亏820亿元，融创中国同样亏损123.3亿元，万科连续两年亏损超1300亿元，融创中国则连续5年亏损，5年亏损1119.29亿元。

 

 

碧桂园扭亏为盈，释放了财务出清、风险见底、信用修复、经营重启四大关键积极信号，对碧桂园以及整个行业都有重要意义。目前碧桂园新债利率1%-2.5%、期限最长11年，未来5年无集中兑付压力，财务风险实质性出清。

 

重要的是碧桂园盈利，让投资者对房地产行业信心修复，企业估值将被重估，信用拐点出现，重组方案高票通过，是债权人对公司未来的关键信任票，标志信用从“危机”转向“修复”。估值修复启动，被纳入 MSCI、富时罗素小盘股指数，南向资金增持，国际投资者开始重新定价，困境反转。

 

碧桂园作为头部民营房企率先扭亏，为行业注入强心针，改善民营房企整体融资环境与市场预期，让行业信心提振。对整个行业都释放出积极的信号，民营房企化险路径验证碧桂园“债务重组+减值出清+保交付+经营修复”的路径通过市场验证，为其他出险房企提供可复制样本。同时，行业筑底信号增强，头部民企财务拐点出现，叠加政策支持，行业最黑暗时期已过，修复周期即将开启。

 

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作 者 | 梦萧