数据中心Digital Realty发展迅猛，分析师称系数字化大潮推动

在过去的几年里，市场对数据中心的兴趣飙升，导致资产管理公司大肆收购数据中心REITs（不动产投资信托基金）。投资者所熟悉的CyrusOne、CoreSite Realty和QTS Realty Trust，在2021年至2022年期间，分别被KKR、American Tower和黑石的子公司私有化。目前，仍有两个数据中心REITs仍然公开上市——分别是Equinix和Digital Realty。当然还有规模较小的DigitalBridge。在Equinix和Digital Realty中，后者看起来是更好的选择，我将在本文中分析原因。

Equinix和Digital Realty也会被收购吗？我不这么认为。这两家公司的市值分别为606亿美元和294亿美元，在当前流动性不足的市场环境下，这两家公司的规模可能太大了，任何公司都无法将其私有化。尽管如此，资产管理公司对其的浓厚兴趣应该证实，数据中心REITs仍然是极具吸引力的资产。

为什么Equinix和Digital Realty是高质量投资呢？

日益依赖数据中心

由于人们的活动对数据和互联网的依赖日益增加，数据中心REITs变得越来越有吸引力。这些催化剂正在推动对数据中心的需求，而数据中心对于存储、处理和管理大量数据至关重要。

随着云计算和其他需要数据存储和处理的技术解决方案变得越来越重要，这种趋势可能在未来继续下去。

此外，由于其在许多其他关键基础设施系统(如交通、能源、医疗保健和电信)的运营中发挥重要作用，该领域REITs在不利经济时期面临有限的风险。举个例子来说，一家倒闭的公司更有可能先关闭其总部办公室，然后才考虑放弃对存储所有关键数据的数据中心的访问权。

稳定的现金流

Equinix的加权平均剩余租期为14年，而Digital Realty的等效指标为5年。

通过与客户签订这样的长期合同，数据中心REITs享有稳定的现金流来源。在这方面，这使得数据中心比零售、商业或住宅物业更具吸引力。可预测的现金流也有助于减轻经济衰退的影响，这应该能确保数据中心REITs在潜在的衰退中保持弹性，即使其增长率放缓。

现金流多样化，可扩展性高

数据中心REITs从几个来源产生现金流，如托管和云服务等。同时，每个数据中心可以承载多个租户。例如，Digital Realty的多租户数据中心容量在关键位置拥有超过17万个交叉连接，尽管它只有300多个数据中心。通过多个服务和实现客户多样化，数据中心的风险降低，可扩展性提高。

关于数据中心可扩展性的另一个值得注意的地方是，大多数数据中心都是以模块化方式设计的，这意味着可以通过添加额外的组件轻松地进行扩展。例如，一个数据中心可以在其资产中增加新的服务器或存储系统，以满足客户的需求，而无需额外的努力。

分析师观点：值得买入吗？

再来看看华尔街对Equinix的看法，基于过去三个月获得的13个买入和5个持有评级，该股获得了“适度买入”的一致评级。Equinix的平均目标价为746.61美元，这意味着该股较当前水平的上涨潜力为14%。

与此同时，分析师预测Digital Realty的上涨潜力更强，在过去三个月里，该股获得的一致评级也是“适度买入”，这是基于6个买入，5个持有和1个卖出评级得出的。该股119.25美元的平均目标价意味着Digital Realty较当前水平有18.9%的上涨潜力。

结论：Digital Realty可能是更好的选择

由于2023年市场的不确定性可能持续存在，投资者可以从Equinix股票和Digital Realty股票的固有品质中受益。面对日益增加的不确定性，它们不仅将继续产生强劲的现金流，而且作为REITs，投资者也应该继续享受强劲的股息。但非要二选一的话，我认为Digital Realty股票更具投资优势。

该股票的收益率为4.9%，基于对其2022财年的预测，Digital Realty合理的远期价格/FFO比率约为15倍。如果今年该股估值进一步压缩，这应该也能转化为一个稳定的安全边际。Equinix的情况就不一样了，该股的市盈率为32倍，收益率仅为1.9%。

而为什么市场愿意以两倍的价格购买Equinix的股票呢？我认为这是因为该公司庞大的规模可能会在未来几年实现跨数据中心的多重协同效应，这可能会带来份额增长。

不过，在我看来，如今支付这么高的价格风险太大，尤其是在利率上升的情况下，这可能会对REITs产生重大影响。我认为Digital Realty凭借更高的有形回报和更合理的估值可能会跑赢Equinix。