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2024年05月26日

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【港股分析】阳光房托业绩持续增长,分析师称多元化物业组合推动

作者:龚成

来源:香港财经时报

作者龚成是财经书籍作者,出版超过10本财经书籍,现任金融分析师。

【机构股评】预计3月房地产市场将陆续回升

阳光房地产基金(阳光房产)是2006年成立的房地产信托基金(REIT),并在同年于联交所上市,发行机构为恒基地产。阳光房产每年都将最少90% 可分派盈利用于派息,因此是一个不错的收息工具。 持有房托就如同持有物业收租一样,而内里包含着一个多元化的物业组合。

 

阳光房托企业简介

阳够锟产投资于香港的写字楼及零售物业,写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地,而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。 写字楼与零售物业所占的比例,以估值计大约各半。

 

香港地少人多,所以土地必然是有价值的资产,长期持有物业已经有不错的回报,而包装成房托的物业组合,往往都有一定的投资价值。 阳光房产的物业组合包括写字楼及零售,写字楼有甲级及乙级,甲级有湾仔的阳光中心,而乙级则包括北角、上环、尖沙咀、旺角等地的写字楼。 零售物业方面,包括市区如北角、红磡、尖沙咀,以及新市镇如上水、将军澳、元朗等地的商场。 综合来说,物业的素质虽然不是最优质,但都算是中等的优质程度。

 

虽然阳光房产的物业组合并非最优质,但回报都不差。自2006年上市,阳光房产有物业收入净额的复合增长及资产净值的复合增长,平均每年约6%-9%,基本不差。这反映香港的商业区不断扩展,而由于市场供不应求,乙级写字楼租金亦有相当增长,而拥有甲级及乙级写字楼的阳光房产,回报自然不俗。

 

大新金融中心

大新金融中心前称阳光中心,整个房托由多个物业组成,大新金融中心占比最大,贡献了收入约41,物业为一个甲级写字楼,位处湾仔,地点绝对不错,多年来的租用率都处极高水平。 从过往资料分析,租金每年都有理想的上升,除了反映大环境带动外,亦反映物业质素不差。 同时,就算不断加租也没有影响出租率,反映市场能承受租金水平。 加上约有30%的收入贡献,来自政府及相关机构,能提供稳定的租金收入,都是这物业加分的地方。

 

阳光房产素质提升

阳够锟产多项数据都能持续增长,无论是租金收入及可分派的股息,都有基本增长,虽然近年略有减少,但从长远的角度分析,收入仍会以平稳增长模式进行。 在过往正常经营环境,阳光房产的租用率甚高,多年都保持在95%以上,处于甚高的水平。可见在市场需求,以及物业地点不差、管理不错的因素下,租金回报理想。

 

升值的潜力不会太大

不过投资者要明白,房托的增长主要源于内部,而向外扩展的能力则有限,这令升值的潜力不会太大,因为难以创造出再投资的效果。 由于阳光房产将逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的资金很少,所以发展有限,这亦是房托的特点。 虽然阳光房产都会买卖物业,但最主要的回报都是现有物业组合,而当中核心物业的变动不大,故往后若要提升收入,很大程度依赖组合内的租金提升。

 

阳光房产综合分析

从长远及超长远的角度看,香港的写字楼及零售市场仍有一定的需求,虽然近年兴起在家工作,但无法完全取代传统写字楼,最多只能成为辅助角色。 因此,在家工作会影响需求的增长,令租金不会如过往般大升,但长远仍会平稳向上。

 

房托有稳中求胜的效果

综合上述的各项财务数据,以及阳够锟产所持有的资产,都反映其资产质素保持上升,虽然其中的资产质素不是最高级,但都是有质素的。 而随着香港的商业区不断扩展,拥有乙级写字楼的阳光房产反而更有增长的动力,令此房托有稳中求胜的效果。

 

股价中短期必定有上落

由于房托的市场估值基于租金及物业市场,中短期必定有上落,因而会令阳够锟产的股价有上落,投资者要避免在过高的价位买入,因这会拉低股息的回报。 现时股息率约7%8%,考虑外围加息因素,这房托估值处于合理中间以下水平,对追求收息的投资者,已经可以分注投资,长期持有。



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