港铁市场化效率提升，分析师称地铁站上盖物业价值巨大

港铁主要经营以下核心业务：香港、中国内地和数个主要海外城市的铁路设计、建造、营运、维修及投资；与铁路及物业发展业务相关的项目管理。

港股分析｜香港铁路有限公司

MTR CORPORATION LIMITED

股票代号：0066.HK

市盈率：26倍

股息率：3.0%

市值：$2500亿

业务类别：公共运输

集团主席：欧阳伯权

主要股东：The Financial Secretary Incorporated (74.8%)

集团网址：http://www.mtr.com.hk

港铁5年业绩

年度：2017／2018／2019／2020／2021

收益（亿）：554／539／545／425／472

物业重估（亿）：63.1／47.5／13.7／-91.9／-16.2

盈利（亿）：168／160／119／-48.1／95.5

每股盈利：2.83／2.64／1.94／-0.78／1.55    

每股股息：1.12／1.20／1.23／1.23／1.27

企业简介

港铁主要经营以下核心业务：香港、中国内地和数个主要海外城市的铁路设计、建造、营运、维修及投资；与铁路及物业发展业务相关的项目管理。香港铁路网络内的车站商务，包括商铺租赁、列车与车站内的广告位租赁，以及协助电讯商于铁路沿线提供电讯服务。

港铁2020年度曾现亏损

港铁亦有从事香港及中国内地的物业业务，包括物业发展及投资、投资物业（包括购物商场及写字楼）的物业管理及租赁管理，以及投资于八达通控股有限公司。在上述的盈利数字中，见到港铁2020年度出现亏损，但这只是来自“物业重估”的亏损数产生，这只是一个会计上的数字，如果考虑盈营上的盈利，港铁是有盈利的。

港铁独特优势

港铁是一间拥有独特优势的企业，无论是铁路经营权的垄断、沿线物业的发展、物业地段优势、独有角色、市场化的效率提升，都令港铁成为一只优质股。

港铁以铁路加物业综合发展模式运作，以此营运方式在香港运作多年，并创造出巨大价值，多个大型物业项目均由港铁发展，如德福花园、杏花村、青衣城、东荟城、奥海城等。由于港铁具独有优势，故长远发展必然有利。

香港各种交通工具市占率

另外，港铁在沿在线盖的物业发展权拥有很大优势，当然每次都要商谈，以及有不同的条款模式，这是由于政府都支持港铁以铁路加物业的模式运作。

政府“资助”港铁持续发展

这源于发展铁路的资本庞大，政府往往会以不同的方式去“资助”港铁持续发展，而每次形式都不同，例如西港岛线就不涉及沿线物业发展权，这是由于沿线地点是已经发展的地区，政府根本无法给予发展权，而政府最后则以现金$127 亿给予港铁，作为另一种形式的财务资助。

地铁站上盖物业价值巨大

而南港岛线（东段），政府则向港铁批出黄竹坑用地的物业发展权，作为项目的财务资助，令港铁以铁路加物业的综合发展模式进行，黄竹坑发展成多个项目，其中早前开售的住宅项目呎价超过30,000。香港地少人多，在香港发展物业当然有巨大利润，而在地铁站上盖这么便利的地方发展物业，价值就更为巨大了，故港铁所获得的利润可想而知。

价值甚高的黄竹坑地段

在未有铁路前，位于南区的黄竹坑，方便程度的确一般，但当铁路通车后，这个地方距离金钟只是2个地铁站，距离中环只是3个地铁站，由于愈近商业区的位置价值就愈高，黄竹坑这地，价值绝对不少。黄竹坑过往是工业区，有很多任务厦，但现时很多任务厦已重建，变身成商厦。

黄竹坑楼价一定不差

另外，一个住宅区的价值，除了近商业区的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一个考虑因素，太密集的地区，休憩用地相对较少，楼价自然不会高。但大家细看黄竹坑的地图，附近有不少球场，有运动场，海洋公园就有旁边，同时整个区的大厦并不是密密麻麻，而是有一定的山与海，可见楼价一定不差。

运输＋物业

分析港铁的收入部分，港铁多年来的收入都有不错增长，而预期往后亦能以平稳增长去形容；虽然客运部分的收入增长有限，但随着将来有不同的线路落成，这方面相信能平稳向好。

除香港外，港铁亦有向外发展，当中的中国业务发展快速。港铁在北京、深圳均有业务，而中国部分所贡献的收入已占不少。

不过，中国业务在经营利润的贡献，所占比例相对仍未算多，主要由于中国业务的开支颇大，令其赚钱能力受到影响。由于港铁在中国营运的时间仍少，故仍要一点时间后才能改善。

港铁的经营利润数字略为波动，这是由于经营利润包括物业发展部分，而这部分难免比较波动。由于物业销售较波动，故不会以一两年就作推论，所以当港铁出现某一年赚较多或赚较少，并因此而出现较低或较高的市盈率，也不能就此下定论平或贵，要分析内里盈利的组成，以及要用长期角度去分析。

若以长期趋势看，因香港在交通及房屋的发展，将会更依赖铁路发展及相关物业，故无论是运输还是物业发展部分，港铁将来仍是很看好。

而港铁的盈利并不太稳定，这是因为盈利中包含投资物业重估数字，故必然受牵引及较为波动，当然，若香港的固定资产价值回落，将对此有所影响，不过这部分并没有产生实质现金流的影响，故不用太着眼。

港铁发展的住宅项目，大多以出售为主。而在香港的投资物业组合中，则以商场及写字楼为主，故当然会产生理想的租金收入。