文/书翼

摘要：中概股房地产中介行业销售增长低于预期、产业互联网平台反垄断的风险、行业调控政策超过预期。

在房地产行业的各大细分板块中（开发、物管、经纪、营销代理、建筑、建材、基建等），房产中介属于销售服务行业，主要涉及经纪和物管，相关龙头公司以及具备强大品牌与外拓能力较强的特色型企业，行业集中度整体仍持续提升。

一，房产中介行业分析

在房地产进入存量时代，步入中介赛道的玩家越来越多，高手众多。房产经纪行业a股主要上市企业有世联地产，我爱我家，高新发展，外高桥，陆地控股，三湘印象。贝壳、我爱我家、麦田、中原等珠玉在前，天猫好房、房车宝、塘鹅、有瓦、朴邻等巨头旗下中介品牌也开始下场参战。他们以低佣金切入市场的存房，而美凯龙爱家推动了房产经纪3.0时代，50%链家+50%中原，五维一体行业创新变革，即房产交易-设计-装修-家居购物-住家维保，是美凯龙爱家首创的一站式全新服务模式。近期，万科启动了物业板块上市程序，对标的就是贝壳。

房产经纪行业30年来，格局极为稳定。链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产，都是二三十年的老品牌，目前依旧活跃。在进入成熟期后，这两年行业整顿力度加大，银行放贷持续收紧，不断有进食者加入，房产经纪人员面临职业困扰。而官方交易平台上线的冲击，也让行业面临洗牌。

11月以来，人民银行、银保监会分别召开的会议都提及，要维护房地产的稳定健康发展。最近一段时间，房地产频频传出利好消息，从土拍规则，贷款投放，限购政策到融资环境，均出现政策松动迹象。行业加速解冻，资本市场迅速作出反应。行业拐点将近，政策暖风频吹。

地产悲观预期修正，结构切换的破局信号出现。地产融资出现松绑信号，居民中长贷回升验证房贷放款提速，结构上预期底已现且具备低估值优势的房产中介龙头将最为受益。

据平安证券预计，2024年全国房产交易总额将达到30.7万亿元，经纪服务佣金收入将达5078亿元，2019--2024年复合年均增长率分别为6.6%、15.1%，未来存量市场将成为房地产新的增长极。房产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房产行业持续发展。二是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业作为一个良好的投资赛道,呈现贝壳一超其他多强并存的格局，已经维持了5年多，巨大市场蛋糕吸引来的玩家众多，后左晖时代体现了更宽广更激烈的赛道特征。

自2020年贝壳上市，行业吸引力增加，短时间内吸引了更高维度的人才和企业加入房产中介行列。互联网巨头围猎房产经纪，行业竞争再次激烈。传统房产中介和贝壳，面临的竞争不只来自同行业的对手，还有众多互联网大厂。

2020年，百度正式上线了百度房产。2020年9月，易居和阿里巴巴合作推出天猫好房，推出好房双11等活动。2021年3月快手理想家业务，吸引了碧桂园，远洋，印力，世茂等多家公司入驻。2021年11月字节将拆分幸福里，引入外部资本独立发展,这也是字节成立以来，第一次尝试业务拆分。京东则先后上线了京东房产，京东直租，自营房产，好房经选等项目。除了上述公司，京东拼多多搜狐微博也都有自己的房产信息平台。

目前房产中介逐渐形成了四大派系：

 

龙头房产中介贝系：包括贝系旗下各种品牌商；

互联网巨头电商系：阿里，京东，快手，字节跳动等；

开发商系：包括恒大，万科，新城等。恒大联合百家中介成立房车交易平台，要打破一家独大趋势。以恒大推出房车宝集团为开端，万物云，碧桂园服务，龙湖都相继发布了房产经纪新品牌，分别为朴邻发展，有瓦，塘鹅，他们成为房产中介新生力量。

国企系：2021年8月，世联行卖身珠海国资委旗下的珠海大横琴集团，大横琴也全面掌控了第一家上市的房地产综合服务提供商世联行。10月26日，上海二手房买卖可直接通过政府平台进行，绕过中介渠道。

整体上四大派系各有所长。龙头房产中介贝系抢在系统和外网，互联网巨头电商系抢在线下供应链的整合，开发商系强在新房和物业资源，国企系抢在流量。前有贝壳，我爱我家，麦田，中原强手，后有天猫好房来势汹汹，也有房车宝，塘鹅，有瓦，朴邻等地产巨头旗下中介品牌纷纷杀入战局，对于消费者来说，更多的企业加入行业竞争，平台开启多元化时代后有了更多的选择。

二，房产中介中概股

贝壳(BEKE.N)

1，2021年三季度财务报告，贝壳总GTV（房产经纪平台交易额）为8307亿元，同比下降20.9%，总交易额下跌超两成。三季报净亏超17亿，调整后净亏损8.88亿，利润转亏。

而在科技驱动下，贝壳营收181亿，但出现了近12%下跌。从创始人左晖逝世，到行业突变，到彭永东成为新的掌舵人，在房产交易下行周期,中介一哥也不得不减员3万，寒冬如期而至。

2，目前，贝壳集团旗下除了交易平台贝壳找房，经纪平台链家两大平台外，还有独立长租公寓品牌自如。2020年8月13日，贝壳在纽交所上市，成为中国居住服务平台第一股。自2021年以来，伴随国内房地产调控政策密集发布，多城接连出台楼市新政。作为国内最大的房地产中介平台，贝壳自是难以幸免。除了行业监管政策趋严，贝壳还深陷反垄断疑云。

3，随着互联网巨头企业房产竞争热持续升温，此时贝壳线上线下竞争压力持续在增加。线上相比巨头的互联网+平台+金融/房地产模式，贝壳并不具备明显的流量和资金优势，在配套金融服务上欠缺。线下贝壳有多年的房产经纪人积累，但互联网企业在大流量推荐，大力度补贴和返佣的前提下，贝壳的盈利模式和核心竞争力都面临巨大挑战。

4，不过贝壳三季度研发费用为10.43 亿元，而 2020 年同期为 7.89 亿元。在行业困境时刻，贝壳仍然坚持投入研发，体现了对房地产数字化光明前景的信心。贝壳在巩固传统赛道优势的同时，也加快了新兴业务的布局，具备长期投资的价值。

5，贝壳股价七月后从高处走跌，数据显示在三季度狂跌超60%，而四季度开始企稳回升。

6，统计发现，作为千亿顶级私募的景林资产，已经重新杀入了贝壳，狂买近千万股，它属于景林在美股持仓的第六大重仓股。 

7，风险提示

房地产行业销售增长低于预期、产业互联网平台反垄断的风险、行业调控政策超过预期。

三，房产中介港股

中国恒大(03333.HK)

1，中国恒大集团有八大业务平台（如下图），其中房车宝是2020年成立的房产中介平台，前身是恒大的恒房通。它主营有三大部门，即房车宝全民经纪平台，房车宝平台，房车宝SaaS管理平台，作为房地产系介入房产中介的新生力量。关联个股为中国恒大，恒大物业，恒大汽车。 

2，进入四季度，恒大许家印开启的卖卖卖模式仍在继续。11月25日,许家印及其一致行动人，减持了中国恒大12亿股，套现约27亿解困.而中国恒大最高价28.74港元，现在2.23港元卖出，相当于在地板价卖出股份，以此获取部分现金流。而在不久前的11月18日，恒大折价24%，清仓恒腾网络股份，套现约21.28亿港元。 

3，香港富豪刘銮雄将清仓恒大事件持续发酵，作为许家印多年的好友,华人置业集团有限公司（持股6.47%）,拥有股权仅次于许家印，是除许家印以外最重要的股东。 

4，风险提示

宏观经济景气度下滑，房企销售数据不及预期，行业监管政策继续趋严。

碧桂园服务（06098.HK）

1，11 月 25 日，碧桂园服务获摩根大通增持 533.93 万股，并予碧桂园服务增持评级，华安证券也发布最新评级为买入。

2，11月26日，碧桂园服务完成配售1.5亿股，募资逾80亿港元，将用于收并购等用途。

3,财报显示，2021年半年报营业收入为115.6亿元，归母净利润为21.13亿元，毛利38.60亿元，主营利润率25.91%。

4，碧桂园服务租售是细分领域龙头,在规模上属于第一梯队。成立于2014年，专注社区二手房买卖及租赁业务。2021年1月29日，升级为有瓦，以创新的直营式+合伙制门店管理模式扩张,至今运营门店数量已超过300家，业务覆盖80多个城市。

5，风险提示

人工成本风险，增值服务拓展风险，外包风险，关联方依赖风险，调控政策及疫情防控政策存不确定性。

【BT财经温馨提示】本文章仅供参考，不构成投资建议。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。