万达系核心资产赴港上市，万达商管什么来头？

文丨BT财经 HAN

从剥离房地产业务，到清空海外院线AMC股权，万达 $万达股份(NQ836094)$  这两年在轻资本的路上持续前行。

近期，在排队A股IPO六年未果后，万达商管拟转赴港股，于8月20日递交《境外首次公开发行股份审批》材料。这意味着如果审批通过，万达商管将正式开启赴港IPO之旅。

万达商管，什么来头？

此次申请赴港IPO的实体为珠海万达商业管理集团股份有限公司。BT财经查阅，这家公司成立于2021年3月23日，法定代表人为现任万达集团总裁齐界，股东包括大连万达商业管理集团股份有限公司、银川万达广场商业发展有限公司和非发起人。

对外投资方面，万达商业管理集团有限公司于2021年3月变更为这家新成立的珠海万达商管的全资子公司。资料还显示，这家万达商业管理集团有限公司继续对外投资了500多家位于全国各地的万达商业管理公司。

乐居财经分析认为，此次架构设立和赴港上市体现出万达上市进程按下"加速键"，珠海万达商管从成立到申请境外IPO只用了短短151天。

此次并非万达商管第一次涉水二级市场，它的前身在港市和A股都曾留下印记。

2014年12月，万达商业地产在港交所上市，打包在上市公司里的业务包括三大块：投资物业租赁及物业管理、酒店、物业开发及销售。不过仅仅在15个月后，公司就私有化退市，据新华网当时的报道，当时万达商业地产的估值（市盈率6倍）低于物管行业平均水平（市盈率10倍-15倍）和欲回归A股，是当时私有化的主要原因。

但可惜的是，万达回A计划沉寂6年终无果。据当时新华网的报道，万达回A欲制造当时A股的新投资热点，且当时王健林身为亚洲首富，更备受市场关注。不过2017年后，万达因为贷款收缩、海外资产监管趋于严格，遭遇经营挑战。王健林不得不割肉抛售文旅、酒店等项目，走上轻资产道路。

为此，万达还将房地产业务剥离出万达商管，这一动作于2019年底正式完成。目前万达地产集团管理万达剩余的房地产业务，其身影已经在各大房企榜单前列消失多年。目前我们看到的万达商管专攻于商业运营管理项目，据2020年万达集团的介绍，万达商管在2021年后不再开发重资产项目（拿地、建设、物业开发等），只负责输出品牌、提供商业运营等服务。

尘封的巨头入股和对赌往事

把"轻资产"标签牢牢贴在身上，万达商管的资本运作可不简单。

时间调回到2017年，彼时的万达流动性危机待解，公司甚至在最后的几年不得不"割肉"出售了辛辛苦苦在各大城市积攒的土地储备。

一方面需要挪腾资产化解流动性危机，一方面万达仍需牢牢掌握万达商业的控制权，这在商业世界里是一道难题。

私有化以前，万达商业的在港上市流通股约占总股本的14%，接受这一部分股权的包括腾讯、苏宁、融创和京东。对于万达商业来说，这一笔过桥资金不仅缓解了流动性压力，而且还带来了万达商业的估值提升。

当时甚至还有分析认为，上述四家财务投资者的出现，还能给万达带来新零售、科技等新时代基因。更重要的是，万达商业的控制权还掌握在自己手里。

当时华尔街见闻写道：马化腾携手张近东、孙宏斌和刘强东驰援340亿元，引得吃瓜群众纷纷惊叹王健林强悍的资本运筹能力。

不过天上不会掉馅饼，随着驰援到来的还有一纸对赌协议：万达商业在2023年10月31日前必须完成上市。协议没有规定上市地点。

2018年6月，万达商业公布正式引入上述投资者后，万达商业将正式改名为万达商管集团。

后来，万达商管还等来了珠海国资。2021年3月，王健林亲自宣布珠海国资委出资30亿元入股万达轻资产商管公司，同时万达商管也将有实体公司落户珠海横琴。

2017年至2020年，万达商管营收逐年下滑，从超1300亿元下滑至2020年的不到400亿元，不过净利润缩水速度慢于营收下滑速度，从超200亿元下滑至2020年的139亿元。

有消息称此次万达商管IPO估值有望达到300亿美元，阔别二级市场多年的万达核心业务轻装回来，你看好它的表现吗？

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