房产开发+物业，碧桂园双子星能闪耀多久？
文丨BT财经 HAN
8月中旬，碧桂园服务（06098.HK） $碧桂园服务(06098)$ 市值一度站上2000亿港元，超越了曾经的母公司碧桂园（02007.HK） $碧桂园(02007)$ 。截至8月17日，二者市值均为1900亿港元上下。
不过市场给二者的估值可谓天壤之别。目前物业服务为主业的碧桂园服务市盈率近60倍，而房地产开发龙头碧桂园的市盈率不到5倍--可见二者尽管相像，但物业服务公司则是更受资本青睐的宠儿。
本文BT财经将从碧桂园服务的诞生说起，与你一起梳理几个问题--
从碧桂园服务的诞生说起
碧桂园服务的诞生，非常特别。
2018年，碧桂园服务在A股上市未果后，转赴港股。当年3月，碧桂园正式公告分拆旗下物业管理服务公司碧桂园服务，以介绍方式在港上市--这一方式有别于IPO，不涉及到发行新股和募资。
也就是说，碧桂园在当时被一分为二，老股东将同时拥有碧桂园和碧桂园服务的股票。
拆分后的碧桂园服务成为一家主营为物业管理服务、社区增值服务、协销服务、其他业务的独立公司，目前其与碧桂园的实控人均为杨惠妍。
虽然没有IPO融资，但碧桂园服务在独立后也不断大手笔吸金。据澎湃新闻报道，2021年5月，碧桂园服务在股价走高之际加紧在资本市场"圈钱"，一天公布了155亿港元的融资计划，而此前一年该公司已经通过配股或发行可转股债券募资超百亿港元。
大手笔募资，碧桂园服务底气十足--公司股价从2018年上市之初的8港元一路上扬至如今的60港元，甚至还一度摸高至85港元，最大涨幅超过1000%。虽然碧桂园服务的年营收在150亿元左右，远不及碧桂园的超4600亿元，但市盈率却远高于后者，造就了两家公司市值比肩、恰如双子星在资本市场闪耀的局面。
"双子星"是否存在太过紧密的依存关系？据乐居财经梳理，2019年碧桂园服务的收入有六成来自物业管理服务，而这六成的收入里又有74.8%来自碧桂园集团开发的物业--这样算下来，碧桂园服务至少有约45%来自关联方。不过另一方面，碧桂园服务对关联方的依赖也正在下降。
碧桂园服务的扩张隐忧
碧桂园服务"含着金汤匙出生"，其市值也一直领跑港市物业股，背后的支撑与其大手笔扩张有关。
名为"巨潮商业评论"的自媒体平台指出，物业服务行业奉行"规模制胜"的理念，需要用不断扩大的规模来驱动增长。从这一点来看，碧桂园服务是扩张主义的践行者。
2021年初，碧桂园服务大手笔作价48.47亿元受让中型房企蓝光发展（600466.SH）旗下蓝光嘉宝服务（02606.HK），后者也是一家分拆上市的物业公司。再往前看，据华尔街见闻，碧桂园服务还曾收购港联不动产、嘉凯城物业和北京盛世物业等第三方物企，另外还布局收购了电梯广告公司、环卫公司。
乐居财经文章分析指出，2019年底碧桂园服务的无形资产同比增长133.82%，而加速并购、无形资产大增将带来商誉高企--这宜从两方面认知解读，并购过程产生商誉是正常现象，但溢价过高无疑将会带来更大的商誉减值风险进而冲击业绩表现。
可能对碧桂园服务造成冲击的还有突发事件。2021年7月，有消息称华南碧桂园员工作业时不幸溺亡于储水池中，但物业未及时公布引发业主抗议。随后，碧桂园服务才公告回应了此事。观察者网文章认为，此事暴露了碧桂园服务扩张和服务之间的平衡难题。物业公司想要走得远，首先需要走得稳。
当下来看，碧桂园服务和碧桂园二者依然是资本市场闪耀的双子星，前者领军物业股，后者在房地产市场披荆斩棘。不过尽管房地产公司分拆独立物业服务是趋势，但并非所有的房企在这条路上都走得顺利。
除了碧桂园，较为稳健的样本还有万科旗下的万科物业，目前该公司已经改名为"万物云"，称从单纯的物业公司转型发展为科技服务公司，以万科物业（住宅空间）、万物梁行（商企空间）、万物云城（城市空间）等多个子品牌在各细分领域探索，加上背后的万科地产"三道红线"全绿无虞，有望向上市稳步迈进。
恒大物业（06666.HK）可能将成为恒大集团自救的资金来源。该公司已经于香港上市，目前市值仅次于碧桂园服务位列港市物业股第二梯队，前不久的8月10日晚间中国恒大（03333.HK）公告称有意出售恒大汽车、恒大物业在内的资产，被市场解读为变卖资产自救。消息释出后，恒大物业股价明显反弹，也体现出市场对这一部分物业资产的肯定。
而SOHO中国（00410.HK）在媒体报道中成为了黯然失意的样本，公司专注运营商业地产项目后，2020全年租金收入同比下滑16.1%，核心写字楼项目出租率在疫情影响下下滑到低位。
不过各大房地产龙头纷纷入场物业领域竞争的大戏才刚刚唱响，碧桂园双子星还能一直闪耀吗？会否有哪家公司以黑马之姿出现？BT财经将与你继续紧跟市场观察。
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