三孩政策+老龄少子，房地产未来怎么走？
文丨BT财经 HAN
"三孩政策"出炉后，四室一厅的户型也成为舆论热议的焦点。在社交媒体上流传着下面这张户型图，四间南向卧室一字排开、布局简单紧凑。
这引得不少人感慨，原来还觉得这宿舍一般的户型很"奇葩"，但现在看来这简直是三孩时代兼顾省钱和居住条件的"神奇户型"。
虽然有一些调侃意味，但足以见得，一提及生育和子女抚养，房子无疑是绕不开的话题。
近些年中国生育政策密集调整。从2011年全国各地全面实施"双独二孩"政策，到"单独二孩"（2013年）、"全面二孩"（2015年），以及如今的"三孩政策"横空出世，只用了十年时间。
5月31日，三孩政策面世。当日召开的中共中央政治局会议提出进一步优化生育政策，不仅指出实施一对夫妻可以生育三个子女政策，也提到了配套支持措施。作为三孩配套养育支持中的重要环节，房地产业将迎来怎样的机遇和发展？
房屋配套解决方案迎新思路
据央广网报道，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三孩政策对地产业最典型的影响就是住房户型的改善，这可能将会成为未来重要的课题和趋势。这对于房企来说是一个利好。
当前，居住类房屋小区有一个"70-90"的比例，也就是说90平米户型大约要占小区楼盘总量的70%。如果社会全面迈入三孩时代，90平米的户型还是偏小。那主力户型面积会上移到120平米吗？严跃进表示这可能还不够，因为除了要简单解决大人和孩子的居住问题，家里的功能房也需要相应增加。
144平米的住房以后还能被称为"大户型"吗？大中小户型的分类或将重新被改写。
除了户型，房屋的配套措施也将面临新挑战，学区是避不开的话题。《华夏时报》就发出了灵魂拷问：学区房会再掀"热潮"吗？
天价学区房的现象在2021年已经得到了降温和遏制，多地都发布了就近入学、多校划片等政策，但学区房问题的根本在于优质教育资源有限。如果三孩政策有效刺激新生人口数量增长，大概率会让学区房问题再次成为公众焦点。在教育资源继续丰富和政策调控下，学区房问题将如何演绎，亦仍需后续关注。
除了教育（学区）之外，托儿所、医疗等民生成本也不容忽视，未来房地产势必需要更完善、容积率更高的配套措施，来满足住户的基本生活需求。
贷款和税费政策会改变吗？
房子要是越建越大，民众买不起都是白搭。一直关注人口问题的携程创始人梁建章就在其专栏对三孩新政解读道，"住房支持"、"税收支持"等是未来的方向。
梁建章提出，高房价是制约生育的重要原因，在大城市工薪阶层中尤为明显。他分析道，土地价格是当下房价里的重要部分，可以把这部分（实质是地方税收）作为购房补贴返还给家庭。至于补贴标准，可以是一孩房价九折、二孩七折、三孩五折......与此同时，当地建设用地指标也需要相应增加。
税收方面，梁建章认为减免多孩家庭的税收是合理公平的，这是因为社保的实质是从现在工作人群中收税抚养老人，多子家庭为未来的社保提供了税源。
"最为重要的还是净人口增长率"
也有行业人士指出，无论政策如何调整，地产业还是需要紧盯关键的人口增长率数据。
《华夏时报》援引中原地产首席分析师张大伟观点，"有实力生孩子的家庭，其实一直没被抑制过"。他强调对房地产行业最重要的人口因素影响，还是净人口增长率数据。"二孩"、"三孩"政策长期会产生新需求，但不会扭转房地产走势。
汲取"二孩"政策后的楼市走向的经验，张大伟认为政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加。在刚需、改善和投资性买房三大需求中，改善型需求最为直接。家庭结构的变化将增加大户型的需求、学区房的需求。
《泽平宏观》也带来了任泽平对三孩政策的几点思考，其中一条指出"放开三孩，并不意味着大家就会生"。任泽平认为差异化的个税抵扣及经济补贴政策、将学前纳入义务教育、保障女性就业和加大教育医疗社保投入以降低抚养成本等，将有助于政策落地见效。
除了房地产板块，还有更多行业受到三孩政策影响，这在二级市场上反映尤为明显，辅助生育、母婴、儿童药、教育、玩具、童装等多个概念板块股价出现异动。
老龄化和少子化压力加剧，人口政策调整带来的深刻而长远的影响势必一波接一波到来，BT财经继续与读者一起眺望前瞻。
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