贝壳的对手不是安居客

房产经纪市场争夺战升级，新的连横合纵之势正在形成。B端龙头携手互联网巨头，地产商联合中介机构，大家同时瞄准了2C的房产经纪领域。

文丨BT财经

 $贝壳(BEKE)$  贝壳上市之后，一家或几家独大之势尚未出现，房产经纪市场依旧硝烟弥漫。

4月28日晚，易居发布公告，称将通过增发新股的方式，收购天猫好房公司85%股份，增发股价为每股7.50港元，增发数量2.48亿新股，折合收购对价为18.6亿港元。收购完成后，阿里将持有合资企业5.67%股权，并继续在知识产权、技术等方面与易居保持合作。

4月初，58旗下的安居客正式向港交所递交上市申请，几乎同时，58同城CEO姚静波公开发表言论称，"房产交易领域有更明目张胆的'二选一'包装成资源，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿。58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域"。此举虽然是姚静波的个人行为，却被广泛解读为吹响了房产经纪领域老大老二之争的战争号角。

时间拉回去年年底，恒大的网上购房平台"恒房通"与全国152家中介机构牵手，重组后于2020年12月30日正式改名为"房车宝"，恒大持股51%，放言称要将房车宝打造成全球规模最大的线上线下房产交易平台及综合服务平台。

B端龙头携手互联网巨头，地产商联合中介机构，大家同时瞄准了2C的房产经纪领域。贝壳和58两家争霸的局面或被打破，房产经纪江湖再起波澜。

易居：极少数让阿里放权的企业

众所周知， $阿里巴巴(BABA)$  阿里与其他企业合作的时候，基本都是控股方或者强势方，收购企业的时候喜欢让阿里系管理层空降被收购企业，彻底掌握管理权。这次与易居的合作，居然主动退居幕后，甘当技术、资金和平台的提供者，让易居自己掌舵。这不啻是对易居能力的巨大肯定。

人们常说，老大老二打架，老三输的最惨。易居在多数人心中知名度和市场占有率远不及安居客和贝壳，阿里这时候将其境内唯一的房地产相关运营主体交到易居手上，难道是"送人头"？

纵横商界几十年，阿里自然不傻。易居一直保持着中国最大的新房代理服务商的地位，旗下囊括了传统营销业务、克而瑞大数据业务和数字化营销新的业务。其知名度低，因为易居的传统业务几乎全部针对B端。

易居和阿里的合作由来已久。2018年易居回归港交所上市时，阿里就以3.9亿港元认购易居新股。2020年7月31日，阿里将再次认购8.28亿港元易居股份。2020年9月16日，阿里与易居联合推出天猫好房，按计划第一期投入50亿元，阿里巴巴持股比例85%，易居占比15%。

天猫好房推出后，易居和阿里联手打造不动产交易协作机制（ETC），即基于数字化、智能化的产品赋能，以区块链技术为支撑的不动产交易主体多方参与、高效协作的机制，并以此实现不动产行业交易秩序的公平开放，促进行业各方交易主体互利共赢。易居在数字化营销新业务方面进展迅速。

然而，虽然成立了合资企业，但天猫好房和易居去年"双11"还是"各玩各的"，没有真正联动，这让合资企业的意义丧失大半。

现在，天猫好房完全由易居指挥，阿里提供运营、科技、数据、专利等支持，易居至少能暂时享受到天猫好房的流量及搭建好的合作关系。还有重要的一点，阿里曾表示已做好天猫好房三年不盈利的准备，表明了其在房地产经济上的预算足够。贝壳上市之初，烧钱、负债率过高等批评就有许多，足以见得有充足的资本支持对房产经纪行业有多重要。

除了并购天猫好房、让阿里心甘情愿放权之外，易居还收购了添玑网络，一家专注于中国房地产行业线上网络及数据分析服务的技术服务商。至今，易居企业集团形成了三大战略板块，分别是天猫好房新交易集团、新房代理集团和克而瑞大数据集团三大战略板块。其中，阿里房产团队与乐居、房友、易居创研团队共同组成天猫好房新交易集团。

之前易居在C端缺失的流量和运营能力，将被阿里的团队和经验填补，自此，易居将是一股更不能被忽视的力量。易居董事局主席周忻定下一个三年小目标，力争实现平台每日活跃用户300万，年度交易规模超过2万亿元，年营业收入500亿元。这个"小目标"已经直逼贝壳的规模。

恒大：许家印的朋友圈再次发功

过去几年，每次恒大遇到危机，都能获得外界的帮助，成功渡过难关、化险为夷；今年年初， $恒大汽车(00708)$  恒大汽车一次性融资260亿港元。网友们将恒大总能逃过一劫、得到足够的资金，归功于许家印强大的"朋友圈"。

当许老板想要进入房产经纪领域，许老板的"朋友圈"一如既往的给力，全国152家中介机构被收编至恒大麾下。

更重磅的操作是，重组后的房车宝不仅聚焦于房产，还涉及家装一二手汽车、家居、汽车用户服务等，是由房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三个平台构成的线上线下交易服务平台。

3月29日，房车宝又吸引来弘毅投资、中信、中融、周大福等17家战略投资者，共融资超过163.50亿港元。两天之后召开的业绩发布会上，恒大称目前房车宝已有门店4.3万家，去年交易规模（GTV）1.2万亿元，预计在2021年底 GTV 达2.2万亿。对比一下贝壳，截至2020年末，贝壳旗下门店数约4.69万，GTV3.5万亿元。

贝壳还在上升周期，门店数量和GTV会继续增长，但是房车宝来势汹汹，发展的太快了，规模直逼早年间的贝壳。外加房车宝走的是并购的路子，看贝壳"不顺眼"又不想跟着58的同行们，又有了新的归宿，这条来搅局的"鲶鱼"，贝壳不得不重视。

为了赶超贝壳，房车宝左手加速并购，右手抓紧上市融资。4月22日，据财联社消息，恒大与同策房产咨询股份有限公司已签署收购协议。同策房产是成立于1998年的综合性房地产专业服务机构，核心业务为营销代理和咨询服务。收购同策后，房车宝在线下渠道和营销能力方面获得增强，有利于之后上市的估值。

此前有传言称，房车宝最晚将于2024年上市，但恒大现在等不了那么久。据恒大方面透露，今年就欲将房车宝送上二级市场。

贝壳：霸主优势依然存在

对于房产经纪市场的风云变幻，贝壳未予回应。即使姚静波指名道姓宣战，左晖也没有回应。贝壳一直挺低调，成为霸主后依然低调。

默不作声背后，贝壳的业绩依然呈凶猛上涨的势头。2018-2020年，贝壳GTV从1.153万亿到2.218万亿再到3.499万亿，丝毫没有放缓的迹象。同期，虽然营收没有像GTV一样翻2倍，但毛利润率从2018年的34%上升至2020年的55%，行业内竞争力有了极大提升；从2019年净亏损21.8亿元到2020年净盈利27.8亿元，把前两年亏得都挣回来了，还略有盈余。

另外。截至2020年末，贝壳账上的现金及现金等价物高达409亿元，仅这一项就能覆盖流动负债，让之前质疑贝壳最终将资不抵债的人噤声。

值得注意的是，据2020年财报，贝壳新房交易额同比增长85.0%，达到1.38万亿元，超过了此前的营收主力二手房业务。收入来源的转变证明，贝壳的品牌效应已经从租房、二手房延伸了到更广阔的领域，这也是B端老龙头易居、地产商恒大着急反抗的重要原因。

市场整体或将受益

国家统计局的数据显示，2020年全年全国商品房累计销售金额17.36万亿元，二手房交易规模为7万亿元，业内预计到2024年有望达到12万亿元。据CIC报告估计，2024年全国房产交易总额可达30.7万亿元，2019年至2024年复合增长率可达到6.6%。

房产交易一直在调控之中，但住房是刚需，房屋单价高，房产交易市场规模上行依然是大趋势。以2020年贝壳GTV计算，即使是现在的头部企业，交易规模也只占了整个市场规模的零头，行业依然是蓝海，依然有巨大的机会。

房产经纪的数字化程度还不高，Gartner数据显示，房地产数字化解决方案市场规模当前只有大概200-300亿，复合增长率预计为66%，2025年可能达到1000亿市场规模。也就是说，在保持快速增长的情况下，2025年房地产数字化解决方案市场也仅占市场整体交易规模的不足1/30。

数字化、网络化在这一传统行业同样是未来趋势，只是搭建数字化平台前期投入巨大，既得利益者没有动力舍弃眼前的利益去长远布局。这使出现的贝壳、房车宝、易居等互联网平台，为了提升自己的行业竞争力，在竞争的驱使下大力打造行业基础设施建设，无论是贝壳的ACN（经纪人合作网络）、楼盘词典，还是易居的ETC，在利己的同时也有利于推动整个行业的数字化转型。

传统地产商，如恒大，本身有自己的网站和销售平台就足够，但在新房产经纪形式的冲击下，被节节走高的渠道费用严重侵蚀了利润，因此也被迫思考转型。地产商可能在压力之下寻找新的突破点，借此焕发新生。

让房产经纪市场继续"掐"一会儿，受益最大的大概是这个市场本身。

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