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房地产见底时:股市大涨

2019-12-16 18:58:00

岁末年关,券商预测明年股市走向的“算命大会”接近尾声。尽管预测股市可能比“哥德巴赫猜想”还要难,但是说股市是个“赌场”,十赌九输?其实是有些过于偏激了,毕竟扔骰子没有规律,但股市还是有一定规律可循的。

今天我们换一个角度,从房市来看股市。

土地购置费大底与股市大底

房地产国民经济中的地位举足轻重。要搞房地产开发,首先要“拿地”,土地购置费累计同比增速无疑是房地产行业的先行指标。

我们把土地购置费累计同比增速,与上证指数进行比对,发现土地购置费累计同比增速的大底,居然就是股市的大底。

上证指数著名的998、1664、1849、2638点大底,均对应土地购置费同比增速大底,分别为12.8%、-31.2%、-25.6%、-1.7%,且二者时间差只有3-4个月时间,上证指数4个大底的阶段性涨幅分别为514%、109%、180%、35.97%。

截至2019年10月,土地购置费累计同比增速为18.4%(如图1)。

国家统计局每年公布2-12月的土地购置费累计同比增速数据,1月份的数据合并至2月份。这可能是17年来,有两个2月份的月度数据,跳出趋势性走势的原因。如果,去除这两个2月份的数据,可以说土地购置费的大底与股市的大底,对应关系非常完美。

土地购置费累计同比增速的高点,与股市的阶段性高点相比,去除“改革牛”+股灾”时段,股市会超前土地购置费回落,可见股市的资金比较“聪明”。

房市和股市的这一现象,有没有内在联系呢?

房市主要指标与货币供应量增速

土地购置费累计同比增速,与狭义货币供应量同比增速减去广义货币供应量同比增速(M1-M2),总体上呈正相关关系。

土地购置面积同比增速,不含地价因素,与(M1-M2),在时间上,波动周期一致;在空间上,高低点基本对应,具有更好的正相关关系(如图2)。

我们再看商品房销售额销售面积同比增速,17年来,与(M1-M2)同样在时间上,波动周期一致;在空间上,高低点基本对应,正相关关系更加完美,并没有因为n次的房地产调控而改变,其规律性超级强大(如图3)。

所以,我们可以非常清晰地看到,土地购置费、购置面积、商品房销售额、销售面积同比增速加快,则(M1-M2)回升;反之,(M1-M2)回落。

可见,房地产的金融属性非常明显。

货币量增速差控制上证指数

总体上,广义货币供应量容纳股市市值的空间还很大。

上证指数6124高点时,总市值、流通市值分别占广义货币供应量的81.10%、23.06%。5178次高点时,分别占47.99%、38.60%,相比美国股市总市值占广义货币供应量200%以上的水平,我们还有很大的潜力。

截至2019年11月底,总市值、流通市值分别占广义货币供应量的27.88%、22.92%,仅为次高点的58.09%、59.37%。但是,也不能简单理解为还有40%左右的上行空间(如图4)。

上证指数运行过程中,与宏观经济基本面没有太大关联。不是人们想象的宏观经济增速快,企业盈利高,股市就涨(如图5)。

有的“砖家”剑走偏锋,甚至主张抛开大市,只做个股。从统计数据来看,“覆巢之下安有完卵”,只有极少数个股,会走出独立行情,绝大多数股票与大市的趋势是一致的。抛开大市的做法,对于普通证券投资者来说,非常危险。

还有人认为,买股票是买的未来,只要未来是金子,肯定迟早是要发光的。此话言之有理,前提是必须透彻地掌握上市公司的真实情况。

正如前前任证监会主席所说的“搞波段”。在方法论上,我们还是力求分析判断出大市的趋势,进而进行趋势性波段操作,才是防范风险、获得投资收益的有效办法。分析研判的结论可能并不一定准确,起码可以及时纠错,“死也死个明白”,总比盲干要好。

尽管股指与宏观经济基本面没有太大关联,但是与资金面密切相关。我们把上证指数按月拆分,并按月同比,得出一条月度同比涨跌幅度曲线,与M1同比增速曲线进行比对,发现二者总体是保持了良好的正相关关系(如图6)。

很明显,“改革牛+股灾”时段,上证指数同比涨跌幅度与M1同比增速,并不相关联,可以理解为“聪明”的资金,看到上证指数低于恒生指数市盈率、形成价值洼地时,“先知先觉”,“便宜是硬道理”,在低估值、加杠杠、政策鼓励多种因素作用下,超前于M1发动的暴涨暴跌行情(如图7)。

上海证券交易所开市近30年来,上证指数与(M1-M2),保持了良好的正相关关系,当现实购买力增速高于潜在购买力时,推动股市上涨;反之亦然,股市的运行规律基本上受(M1-M2)控制。(M1-M2)是全时段、全过程与上证指数密切相关、极其重要的少数指标之一(如图8)。

显然,我国股市还是有规律可循的,“赌场论”确实太夸张了。股市兼具投资、投机功能。当前,我们还是资金面主导的证券市场,需要紧盯(M1-M2)和土地购置费同比增速这两个指标。基本面主导的、真正的价值投资理念,还需假以时日,才能变为现实,也是必由之路。

综上所述,土地购置费同比增速的大底就是股市的大底。土地购置费、购置面积、商品房销售额、销售面积同比增速加快,则(M1-M2)回升,推动上证指数上涨,反之亦然。

至于土地购置费同比增速、(M1-M2)是否触底?个人有个人的判断。

愿天佑我大A子民!

(作者为中原证券原董事会秘书,亦曾担任省级招标中心采购部部长及地方矿业公司法人代表)

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